為了能讓女兒上某重點(diǎn)中學(xué)，劉先生購(gòu)買(mǎi)了一套80平方米的學(xué)區(qū)房，價(jià)款500萬(wàn)元。雙方在合同中約定，賣方蔣先生應(yīng)于房屋過(guò)戶后30日內(nèi)將戶口遷出，逾期按日支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。后劉先生支付完所有購(gòu)房款，并將房屋過(guò)戶至自己名下，但蔣先生未按期將戶口遷出。劉先生起訴至法院，要求對(duì)方遷出戶口，并如約支付違約金。

蔣先生稱，自己新房還沒(méi)下來(lái)，沒(méi)法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院認(rèn)為，蔣先生理應(yīng)支付違約金。鑒于雙方違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，且蔣先生請(qǐng)求法院酌減，法院最終酌定蔣先生支付15萬(wàn)元違約金。

法官釋法

法院無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行遷戶口

海淀法院法官盧秋表示，部分學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣雙方在合同中約定了限期遷出戶口，約定了逾期遷出的違約責(zé)任和高額違約金，不過(guò)法院在判決時(shí)，會(huì)對(duì)違約金的數(shù)額根據(jù)具體情況判定，而且根據(jù)我國(guó)目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出。

盧秋建議，一方面買(mǎi)房者可在合同中約定遷出戶口作為支付全部或部分購(gòu)房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購(gòu)房時(shí)將戶口作為決定是否買(mǎi)房的因素之一。

案例二

買(mǎi)到“兇宅”起訴退房

張女士訴稱，2013年3月初，她在某中介公司的居間服務(wù)下花費(fèi)300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)劉女士所有的海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)的一套房屋，簽訂合同中，某中介和劉女士一致表示房屋之前沒(méi)人居住，更沒(méi)有出過(guò)事。張女士全家入住該房屋后，在和一位鄰居聊天時(shí)，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買(mǎi)賣合同，并要求對(duì)方對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。

法院審理認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣雙方應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然發(fā)生非正常死亡的時(shí)間客觀上未就房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買(mǎi)賣合同訂立的重大事項(xiàng)。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)的行為，違背誠(chéng)信原則，雙方合同的簽訂違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。
法官釋法

違背誠(chéng)信原則合同可撤銷

盧秋稱，我國(guó)《合同法》規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。對(duì)此，盧秋建議買(mǎi)房人可以在買(mǎi)賣合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”問(wèn)題約定違約責(zé)任。此外簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過(guò)居委會(huì)、派出所、周圍鄰居、社區(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買(mǎi)“兇宅”。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）