問：雖然政府最近幾年一直強(qiáng)調(diào)房住不炒，但是去年以來，以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)較大幅度上漲，姥爺覺得背后的邏輯是什么？節(jié)后房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅上漲嗎？未來10年，樓市和股市的投資機(jī)會(huì)哪個(gè)更好？

財(cái)姥爺：本輪上漲前，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整多年，以我所在的北京為例，最近3年多房?jī)r(jià)平均下跌了20%以上。

究其原因，一是2015年-2017年的暴漲積累了一定的泡沫；二是2017年3月份開始，很多城市都出臺(tái)了空前嚴(yán)格的樓市調(diào)控措施，極大地抑制了市場(chǎng)需求，包括自住性需求。

需求會(huì)被暫時(shí)抑制，但不會(huì)完全消失，特別是很多城市最近兩年通過放松戶籍限制，一定程度上消解了調(diào)控政策，之前被壓制的需求最終會(huì)在某個(gè)時(shí)段集中釋放，從而使房?jī)r(jià)迎來由跌到漲的拐點(diǎn)。

從樓市調(diào)整的時(shí)間和幅度來看，結(jié)合當(dāng)前流動(dòng)性相對(duì)充裕的市場(chǎng)環(huán)境，節(jié)后重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力確實(shí)不容忽視，特別是一線城市中相對(duì)滯漲的北京，可能會(huì)出現(xiàn)階段性價(jià)格回暖行情。

在這里我們還要明確一個(gè)概念，所謂房住不炒，只是要抑制樓市中的投資性需求，讓房子回歸居住屬性，并不代表房住不漲。CPI正常情況下每年還有2%到3%左右的漲幅，房子即使作為消費(fèi)品，價(jià)格大概率也會(huì)穩(wěn)定上漲。

當(dāng)然，目前的房?jī)r(jià)上漲和股市類似，主要還是結(jié)構(gòu)性行情，市場(chǎng)分化比較嚴(yán)重。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，類似于A股的上證50或者滬深300指數(shù)(5807.719, 121.47, 2.14%)(5807.7191, 121.47, 2.14%)，雖然這部分城市的房?jī)r(jià)在漲，但是其它很多中小城市，其實(shí)并沒有上漲甚至仍在下跌。

現(xiàn)在已經(jīng)不是資產(chǎn)稀缺的年代，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，股市和樓市的這種分化現(xiàn)象，可能會(huì)成為常態(tài)。買房重要的是選對(duì)城市，就像買股重要的是選對(duì)公司。

放眼未來10年，我還是更看好股市的投資機(jī)會(huì)。

原因有二：

首先政府對(duì)房住不炒的政策定位應(yīng)該是長(zhǎng)期而堅(jiān)定的。最近幾年大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，以及對(duì)GDP指標(biāo)的淡化，就表明了政府?dāng)[脫對(duì)房地產(chǎn)依賴的決心。

壓住了投資需求，房?jī)r(jià)短期暴漲的可能性基本為零，中長(zhǎng)期上行空間也會(huì)受到很大抑制，投資價(jià)值自然會(huì)大打折扣。雖然未來房?jī)r(jià)仍有望隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提升而平穩(wěn)上漲，但整體投資收益肯定要大大低于過去20年。

其次，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，股市的重要性，其實(shí)也已超過樓市。

如果說過去10多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)，使樓市受到了政策的諸多呵護(hù)，從而造成了房?jī)r(jià)的大漲。那么現(xiàn)在的新興企業(yè)對(duì)股市融資的依賴，也會(huì)使股市的重要性大增，從而獲得政策的重視和呵護(hù)。當(dāng)前股市的注冊(cè)制和退市制度改革，就是決策層為了適應(yīng)新形勢(shì)而制定的重大舉措，對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期良性發(fā)展具有重大意義。

在改革的催化和政策的呵護(hù)下，我們有理由相信，未來A股可能會(huì)走出真正的長(zhǎng)期慢牛行情，其中很多具備高成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)公司，會(huì)給投資者帶來豐厚的回報(bào)。依靠股權(quán)致富，可能會(huì)取代依靠房產(chǎn)致富，成為下個(gè)10年的重要時(shí)代特征。

問：巴菲特是享譽(yù)世界的股神，但是很多人對(duì)其投資策略有不少誤讀，甚至對(duì)其22%的年化收益率也不屑一顧。所謂少年不識(shí)巴菲特，讀懂已是中年人。姥爺如何看待巴菲特的投資理論和投資成就？股神的投資人生對(duì)普通投資者有什么啟示？

財(cái)姥爺：看不上巴菲特年化22%收益率的，要么是剛?cè)胧械牟锁B，連投資的毛都沒摸到，要么是短線交易的賭徒，終究難登大雅之堂。

股諺有云：一年10倍易，10年10倍難。在牛熊周期的不斷轉(zhuǎn)換中，能穩(wěn)定控制回撤，持續(xù)獲得較高收益，才是投資能力的真實(shí)體現(xiàn)。

一年賺22%當(dāng)然極其容易，但是52年里年化收益達(dá)到22%，全世界僅此一人而已，這才是巴菲特稱之為股神的原因。

很多人對(duì)股神的投資策略有微詞，很重要的一個(gè)原因，是其長(zhǎng)期以來只買“可口可樂”之類的傳統(tǒng)企業(yè)，對(duì)科技股比較排斥。

其實(shí)，這正是巴菲特投資成功的重要素質(zhì)，即恪守自己的能力圈。巴菲特說，“每個(gè)人都有自己的能力圈，投資重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的范圍之內(nèi)。我們的成功在于集中力量于我們能跨越的一尺柵欄，而不是發(fā)現(xiàn)跨越七尺柵欄的方法”。

對(duì)于看不懂的東西，居正守拙，不越雷池半步，是極其可貴的素質(zhì)。

巴菲特的人生經(jīng)歷，給我們幾個(gè)重要啟示，要在投資上取得較大成就，專注力、認(rèn)知能力和心態(tài)修為缺一不可。

巴菲特6歲時(shí)就對(duì)投資表現(xiàn)出濃厚興趣和較高天賦，終其一生，都在從事鐘愛的投資事業(yè)。一次和比爾·蓋茨一起談到兩人成功的秘訣時(shí)，不約而同的把答案歸結(jié)為專注精神。

在專注精神之下，巴菲特的好學(xué)精神和認(rèn)知能力，顯然是成就其投資神話的基石。

巴菲特畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院，師承著名投資家格雷厄姆，從那里系統(tǒng)學(xué)習(xí)了傳統(tǒng)的價(jià)值投資理論，即低估值原則。這一原則，奠定了其早期投資的重要理論基礎(chǔ)。

遇到查理·芒格，是巴菲特投資上獲得突破的重要機(jī)遇。正是在芒格的啟發(fā)下，巴菲特對(duì)價(jià)值投資有了全新的認(rèn)知：即寧可以貴的價(jià)格買入偉大的公司，不以便宜的價(jià)格買入平庸的公司。正是這種認(rèn)知升級(jí)，使其在后期的投資中擴(kuò)大了選擇視野，并最終投資了蘋果等科技類公司。

時(shí)至今日90歲高齡，巴菲特仍然保持每天大量閱讀和思考的習(xí)慣，這也是他能夠保持敏銳頭腦，始終活躍在投資一線并基業(yè)長(zhǎng)青的重要原因。

心態(tài)上的修為，則是投資成功最重要的原因。

投資最難的，是克服短期暴富的情緒沖動(dòng)，享受慢慢變富的踏實(shí)人生。

巴菲特是慢慢變富的典型代表。30歲成為百萬富翁，50歲成為億萬富翁，其99%的資產(chǎn)，是在50歲以后獲得。

巴菲特沒有更高的物質(zhì)追求，樂觀風(fēng)趣，健康長(zhǎng)壽，是其能夠堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的人格基礎(chǔ)。其甚至能夠不用電腦，完全不關(guān)注行情走向，而堅(jiān)持從基本面出發(fā)的長(zhǎng)期持股策略，最終收獲時(shí)間的饋贈(zèng)。

對(duì)于自己的成就，巴菲特也非常謙虛和清醒。

巴菲特第一次來中國(guó)旅行，是和比爾·蓋茨一起。當(dāng)時(shí)他們一行人坐船經(jīng)過三峽，看到了河邊拉纖的纖夫，巴菲特感性地說：“那些拉船的纖夫中可能就有另一個(gè)比爾·蓋茨，但是他出生在這兒，注定一輩子這樣辛苦地拉船，沒有出人頭地的機(jī)會(huì)。我們有機(jī)會(huì)獲得這樣的財(cái)富成功，純粹是運(yùn)氣。”

在巴菲特看來，自己能在投資上取得一些成就，很大程度上是因?yàn)樽訉m紅利，作為白人男子出生在蒸蒸日上的美國(guó)中產(chǎn)家庭，只有不到2%的概率，卻是自己成功的根本原因。

說到底，投資成功是綜合人格能力的變現(xiàn)。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）