貝殼研究院近日發(fā)布《2021年一季度二手房市場(chǎng)報(bào)告》稱 ，一季度二手房市場(chǎng)整體成交量創(chuàng)2017年以來季度成交新高，35城價(jià)格指數(shù)保持環(huán)比上漲。市場(chǎng)熱度向二線城市轉(zhuǎn)移，合肥、西安等核心二線城市量增價(jià)漲。廊坊、青島等北方城市出現(xiàn)周期性修復(fù)的跡象。報(bào)告預(yù)計(jì)本輪上行周期將進(jìn)入尾聲，市場(chǎng)向下調(diào)整的拐點(diǎn)可能在二季度出現(xiàn)。

一季度市場(chǎng)回顧：成交規(guī)模創(chuàng)新高，市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)一季度二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度重點(diǎn)18城鏈家二手住宅實(shí)際成交量較去年4季度增長(zhǎng)14%，約是去年同期的2.6倍（受疫情影響2020年1季度基數(shù)較低），是2017年以來單季度成交最高點(diǎn)。一季度市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)，一方面是去年較強(qiáng)的市場(chǎng)預(yù)期延續(xù)至今年一季度，另一方面歷年一季度為季節(jié)性成交高峰，此外2021年春節(jié)就地過年也有助于需求釋放。

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比保持上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼重點(diǎn)35城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持環(huán)比上漲，3月35城整體指數(shù)環(huán)比上漲1.4%，較去年12月累計(jì)上漲3.0%。

一季度一線城市整體市場(chǎng)熱度較高，特別是1月，二手房成交量保持環(huán)比增長(zhǎng)，深圳、北京環(huán)比增速在30%以上，上海成交量環(huán)比增長(zhǎng)20%；一線城市房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列。市場(chǎng)高熱引發(fā)調(diào)控收緊、金融監(jiān)管，2、3月市場(chǎng)熱度逐步被抑制。

二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于深圳樓市的調(diào)控效果顯著，新政周深圳二手房成交進(jìn)入低谷，較新政前下降70%，整個(gè)一季度成交量環(huán)比下降20%，同比下降4%；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q。一季度上海二手房成交量環(huán)比微降，其中春節(jié)后成交量較春節(jié)前下降23%；3月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為3.6%，連續(xù)兩個(gè)月收窄。北京一季度成交量環(huán)比增長(zhǎng)20%，但春節(jié)后成交量較節(jié)前有所下降，表明近期市場(chǎng)成交出現(xiàn)調(diào)整。

此外，一季度核心二線城市市場(chǎng)熱度高企，如合肥一季度成交量環(huán)比增長(zhǎng)約60%，成都、武漢環(huán)比增幅在30%左右，西安環(huán)比增長(zhǎng)10%，特別是3月各代表城市成交量均創(chuàng)2019年以來歷史新高；合肥、成都、西安等二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持上漲且漲幅擴(kuò)大。新房供應(yīng)不足、一二手價(jià)差是導(dǎo)致市場(chǎng)階段性升溫的關(guān)鍵性因素。新房與二手房市場(chǎng)存在兩種聯(lián)動(dòng)關(guān)系，一種是熱度傳導(dǎo)，新房市場(chǎng)的熱度提升二手房業(yè)主市場(chǎng)預(yù)期；一種是替代效應(yīng)，新房市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)移到二手市場(chǎng)。

廈門一季度二手房成交量環(huán)比增幅約50%，特別是春節(jié)后成交量較節(jié)前增長(zhǎng)較快，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，3月漲幅擴(kuò)大至3.3%。土地“兩集中”政策出臺(tái)后，為回籠資金準(zhǔn)備后期購(gòu)地，廈門當(dāng)?shù)胤科筢槍?duì)前期積累的地塊進(jìn)行集中開盤。部分樓盤一二手價(jià)格倒掛導(dǎo)致新房成交量快速增長(zhǎng)，新房市場(chǎng)成交活躍度傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。

二季度市場(chǎng)預(yù)判：理性回歸，拐點(diǎn)到來

面對(duì)過熱市場(chǎng)，今年一季度以來城市層面密集調(diào)控，持續(xù)打補(bǔ)丁，調(diào)控維度更精準(zhǔn)。調(diào)控重心向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，從深圳開始，通過二手房官方指導(dǎo)價(jià)的方式調(diào)控市場(chǎng)，東莞、無錫、成都等城市出臺(tái)政策明確建立或完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

今年以來，部分銀行已經(jīng)上浮貸款利率，收緊貸款額度，放款周期延長(zhǎng)。3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的60城平均首套、二套利率較去年12月分別累計(jì)提高6、7個(gè)基點(diǎn)，平均放款較去年12月延長(zhǎng)5天。定向加息下，房地產(chǎn)信貸環(huán)境趨緊，未來購(gòu)房利率將繼續(xù)提高，特別是熱點(diǎn)城市房貸成本增加的壓力較大。

2020年金融寬松下經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市，在一定程度推高了市場(chǎng)熱度。今年一季度以來，北上廣深及海口、杭州、西安、成都等對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于違規(guī)使用者要求提前還貸，接下來銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸的管控將更嚴(yán)格。對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重、數(shù)額巨大的違法違規(guī)行為將從“行政管理”上升至“司法介入”，這將對(duì)各類違規(guī)行為給予根本性打擊。經(jīng)過這次經(jīng)營(yíng)貸事件，未來對(duì)購(gòu)房資金穿透式監(jiān)管的能力進(jìn)一步提高。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月貝殼35城二手房景氣度指數(shù)降至40以內(nèi)，為去年下半年以來首次出現(xiàn)回調(diào)。預(yù)計(jì)本輪由金融寬松、市場(chǎng)過熱預(yù)期帶來的上行周期將進(jìn)入尾聲，市場(chǎng)向下拐點(diǎn)或?qū)⒃诙�季度出現(xiàn)。

一線城市調(diào)控繼續(xù)深化，量的調(diào)整向價(jià)格傳到。深圳市場(chǎng)保持觀望，成交量底部徘徊。2月以來深圳二手房景氣度持續(xù)下降，市場(chǎng)預(yù)期理性回歸。一季度深圳二手房新增掛牌量環(huán)比下降10%左右、帶看客戶量環(huán)比下降20%，供需兩端活躍度均較低。在銀行出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行細(xì)則之前，市場(chǎng)保持觀望，預(yù)計(jì)二手房成交量仍保持在底部，價(jià)格向下波動(dòng)調(diào)整。上海在密集調(diào)控和教育新政影響下，市場(chǎng)預(yù)期減弱，預(yù)計(jì)后期調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，二季度二手房成交量環(huán)比下降，價(jià)格漲幅持續(xù)收窄。北京市場(chǎng)景氣度位于平穩(wěn)區(qū)間，調(diào)控環(huán)境相對(duì)較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)二季度市場(chǎng)成交量季節(jié)性調(diào)整。

熱點(diǎn)二線城市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，成交量率先調(diào)整。3月合肥市場(chǎng)景氣度指數(shù)保持快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期仍較強(qiáng)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力，市場(chǎng)面臨較大的調(diào)控壓力。成都、西安、杭州等城市市場(chǎng)景氣度在40以內(nèi)，且調(diào)控政策均已收緊，預(yù)計(jì)調(diào)控效果在二季度逐步顯現(xiàn)，成交量下降，價(jià)格漲幅收窄。

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