買二手房注意的技巧以及問題
2014-12-28
現(xiàn)如今，二手房市場發(fā)展迅速，遍布縣城大街小巷的二手房中介門店多達10多家。
二手房選擇面寬，但每套房子都有其獨特的情況，特別是涉及到三方合同條款的簽約，容易出現(xiàn)糾紛，買賣雙方都要充分保護自己的權益。筆者在此提供二手房買房時雙方要注意的技巧以及要注意的問題。
二手房看房技巧
對于許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關心的問題。一般情況下，買房者在確定購房前大都會實地勘察一番，以免因為買下有缺陷的住房而有遺憾。那么在看房過程中該注意哪些技巧呢？
晚上看房有必要。晚上看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全，有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。
下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。
看完房間地面，浴廁、廚房的瓷磚后，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。
購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。
查看墻面是否平整或潮濕，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。
好的裝修會讓人眼睛一亮，但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋裝修的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價還價的籌碼。
除了房子自身結構外，整個小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理、交通狀況、周邊環(huán)境等因素也是購房者需要考慮的因素。
二手房簽約時要注意的問題
買二手房一般都要通過房產中介公司，簽三方買賣協(xié)議，由于每套二手房的情況都不同，因此這份協(xié)議需要仔細商量后認真簽約。業(yè)內人士提醒，以下問題需要格外關注。
一、簽約前，要查明產權狀況，即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
買房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所買房產產權的真實性；第三步要查驗房屋有無債務負擔和抵押。有抵押的房產必須先解除抵押，才能進行過戶交易。
這個環(huán)節(jié)中，買房人要搞清楚所買房源是否屬于許可出售的房屋，有共有權人的要求共有權人必須同時到場。產權不明確、有糾紛的房產不能購買。
二、簽約時買賣雙方要見面。
現(xiàn)在二手房市場還存在一些不規(guī)范的行為，許多買房人面對的只是房產中介公司，沒有見到真正的賣家，在這個過程中就會發(fā)生房產中介“吃差價”的現(xiàn)象�？赡苓@套房子房主賣50萬元，而中介公司要買方出60萬元，實際上買賣雙方都受到了損失，有些房產中介公司就利用這樣的方式賺取差價。
三、約定交納定金和房款細節(jié)。
在房產中介簽的三方協(xié)議在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查中介公司的資質，看是否辦理了工商登記手續(xù)。簽訂合同時，買方需交納定金。根據(jù)我國相關法律，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。因此，交納定金一定要三思而后行。定金的金額一般在一萬元至三萬元之間。
二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，還應約定首付款、貸款的付款方式。買賣雙方還可以通過第三方，如銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，才應該付清全部房款。要是不能按時交房，買方則可根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。應在合同中注明暫扣房款的具體數(shù)字。
四、約定交房條款，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。
交房條款包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括買方付清房款，賣方遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用。
買賣二手房的時候，人們最關注的是房屋所有權證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的有關規(guī)定，一個戶頭上只能上一戶人家。在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買二手房，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。
為避免因戶口遷移而引起的問題，買房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不按時遷移的法律后果。必要的時候，可以和原房主一起到當?shù)嘏沙鏊_認其戶口是否全部遷走，然后再辦理產權手續(xù)或結清房款。
五、約定貸款事宜。如今，銀行二手房貸審查條件較嚴，而且經(jīng)常會遇到政策性調整，很多買房人不符合銀行的貸款要求。此時，買賣雙方應該協(xié)商，在合同條款中注明如果未能通過貸款審批，雙方的合同解除條款和責任約定。
六、違約責任約定。比起一手房，二手房交易更為復雜，多個環(huán)節(jié)都容易出現(xiàn)糾紛，簽合同時，一定要對違約責任多加設定，保護買賣雙方的權益。