6招教你挑好房：把握“窗口期”
京華時(shí)報(bào)2015-4-18
“3·30”新政的落地被視為吹向樓市的春風(fēng)，購(gòu)房窗口再次打開，但在樓市告別普漲、日益分化的當(dāng)前，如何選擇性價(jià)比最佳的房子？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從樓市政策和市場(chǎng)層面來(lái)講，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)是市民買房置業(yè)的關(guān)鍵。但從購(gòu)房者心態(tài)來(lái)講，不要過(guò)于貪婪，市場(chǎng)風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，掌握以下訣竅則事半功倍。
訣竅1 時(shí)機(jī)很重要
把握“窗口期”
回顧過(guò)去幾年，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2008年、2011年兩輪市場(chǎng)低谷期的購(gòu)房最佳窗口期。時(shí)至今日，受銀行信貸緊縮等因素影響，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入了新一輪的市場(chǎng)低谷期，此時(shí)，城市庫(kù)存量開始上升，開發(fā)企業(yè)資金面緊張，市場(chǎng)定價(jià)性價(jià)比比較高，市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，迎來(lái)了新一輪的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
由于去年年底房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)“用力過(guò)猛”，今年年初房企開始調(diào)整推盤節(jié)奏和計(jì)劃，大部分開發(fā)商將推盤計(jì)劃安排在2015年春節(jié)之后，尤其是2015年4月底和5月份。而年初這個(gè)階段，即使有二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等“救市”因素，但是從二季度樓市開局表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是樓市去庫(kù)存壓力，還是二季度開發(fā)商集中推盤帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。因此，在市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇的階段，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，仍然是相對(duì)較佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
訣竅2 開發(fā)商很重要
選擇名牌房企
放眼身邊，經(jīng)常會(huì)看到好多朋友因買房而出現(xiàn)糾紛。其實(shí)留心一下，導(dǎo)致買房者購(gòu)買煩惱的，大多是選擇了那些開發(fā)實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房、房子質(zhì)量太差等問(wèn)題，甚至出現(xiàn)個(gè)別房企“跑路”現(xiàn)象，給購(gòu)房者或投資客帶來(lái)巨大損失。
特別像現(xiàn)在樓市還沒(méi)有完全復(fù)蘇、市場(chǎng)預(yù)期仍然較為復(fù)雜的情況下，買房更要選擇謹(jǐn)慎，要選擇品牌開發(fā)企業(yè)的樓盤�？傮w來(lái)說(shuō)，這些樓盤的開發(fā)商綜合實(shí)力強(qiáng)，也值得信賴。因?yàn)槠放崎_發(fā)商不僅僅做的是產(chǎn)品，而且也是為了做品牌，這樣才能贏得好信譽(yù)。開發(fā)商信譽(yù)好，為今后樓盤物業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，即使以后換房“二次置業(yè)”，也有升值希望。
訣竅3 適合很重要
選擇合適房源
剛需買房，往往先看房?jī)r(jià)，然后才考慮房子性能問(wèn)題。實(shí)際上，買房不僅要看房?jī)r(jià)，更要看這套房子適不適合自己。
張宏偉認(rèn)為，對(duì)于買房是用于自住的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果覺(jué)得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過(guò)多考慮是否是買房的合適時(shí)機(jī)，應(yīng)該果斷出手。同時(shí)，準(zhǔn)購(gòu)房者也應(yīng)冷靜面對(duì)市場(chǎng)上各類樓市信息，做出自己的判斷，不盲目“抄底”。
剛需買房最主要的目的是自住，是要實(shí)實(shí)在在過(guò)日子的，小區(qū)環(huán)境、車位配比、戶型、樓盤品質(zhì)，任何因素有短板，都會(huì)影響到今后的居住舒適度。因此，剛需者買房注意力不能僅僅只放在價(jià)格上，選擇合適的時(shí)機(jī)出手很重要，但選擇適合自己的房源更重要。
對(duì)于改善型客戶來(lái)講，由于家庭結(jié)構(gòu)改變或收入水平的提高，更應(yīng)該注重功能空間與品質(zhì)的提升，同時(shí)，對(duì)舒適度、私密性也提出較高的要求。另外，在生態(tài)環(huán)境方面，生態(tài)低碳也必不可少，必要的話當(dāng)前較為時(shí)髦的智能家居和設(shè)備也可考慮一下。
訣竅4 戶型很重要
好戶型是宜居關(guān)鍵
房子的外部條件固然重要，但住進(jìn)去之后你才會(huì)發(fā)現(xiàn)，戶型是決定你住的是否舒服的關(guān)鍵因素之一，且難以改變和調(diào)整，因此，在選擇戶型上一定要反復(fù)考量。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動(dòng)；不借助通風(fēng)設(shè)備能自然通風(fēng)。
好的戶型通常有5條基本標(biāo)準(zhǔn)：1.整體形狀方正。整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個(gè)完整的方形，而是各個(gè)房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時(shí)整套房子看起來(lái)也大致是個(gè)矩形，同時(shí)允許有一些“溢”出來(lái)的邊角。2.偏大面寬、偏小進(jìn)深。面寬直接關(guān)系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時(shí)考慮到自然采光的范圍。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來(lái)經(jīng)過(guò)漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。3.沒(méi)有暗間。暗間除了無(wú)法自然采光，通風(fēng)也是大問(wèn)題�，F(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒(méi)有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風(fēng)完全要依賴排風(fēng)設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，潮濕不利人的健康。4.房間大小適中。房間太小會(huì)讓人感覺(jué)壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺(jué)空曠。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積；客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。5.動(dòng)線合理。動(dòng)線合理的標(biāo)準(zhǔn)有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對(duì)居住活動(dòng)線比較熟悉才能判斷。動(dòng)線合理的戶型，在房間里活動(dòng)的人的行動(dòng)不會(huì)互相干擾。人在房間里做事情、走動(dòng)，也最符合生活習(xí)慣，不容易出錯(cuò)和出意外。
訣竅5 配套很重要
考量交通及物業(yè)管理水平
買房其實(shí)買的就是生活，而這個(gè)生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關(guān)。而為了未來(lái)生活得幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購(gòu)房者在買房的時(shí)候必須要想到的。
相反，如果購(gòu)房者在買房時(shí)沒(méi)有周全考慮小區(qū)的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來(lái)無(wú)盡的麻煩。
同時(shí)要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水平及樓盤配套不能忽視。在消費(fèi)者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會(huì)為升值增添砝碼。另外，樓盤自身優(yōu)越的配套設(shè)施也是必不可少的。
訣竅6 潛力很重要
買“預(yù)期”才有升值潛力
剛需購(gòu)房要學(xué)會(huì)買預(yù)期，這樣房子以后的升值潛力才會(huì)大。
張宏偉認(rèn)為，所謂買預(yù)期，就是看一個(gè)區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)。城市發(fā)展的總趨勢(shì)基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。因此，買“預(yù)期”主要是兩點(diǎn)：一看近兩年國(guó)家有關(guān)部門房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要方向(近期樓市利好政策頻發(fā)，這點(diǎn)已經(jīng)具備)；二看城市規(guī)劃等部門近幾年與以后有怎樣的大動(dòng)作，比如新城新區(qū)規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、重大投資項(xiàng)目等。瞄準(zhǔn)這些機(jī)會(huì)，對(duì)于投資者來(lái)講，基本上就可以獲得未來(lái)相對(duì)比較豐厚的預(yù)期投資收益。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，唯一不變的原則—選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點(diǎn)附近等。另外，購(gòu)置商鋪也要看好樓盤所在地段、今后商貿(mào)發(fā)展情形。如果附近人氣不旺，絕不能購(gòu)買。