置業(yè)寶典：教你如何做一個明智的購
南方日報2015-5-30
盡管2015年還未過半，從年初就開始頻繁出臺的各項樓市政策，已經(jīng)足以讓業(yè)內(nèi)將2015年稱為“樓市政策年”。面對接踵而至的各種利好，面對股市等投資方式的誘惑，有購房需求的消費者如何把握好自己的“錢袋子”，做個精明的購房大師？
降息降準(zhǔn)推波助瀾
歷史事實和數(shù)據(jù)告訴我們，每次降息降準(zhǔn)都能在一定程度上刺激市場需求。伴隨著央行宣布降息降準(zhǔn)的決策，3月1日、4月20日、5月11日，已經(jīng)成為今年上半年中國樓市具有特殊意義的重要日子。
根據(jù)融360平臺發(fā)布的5月份的房貸報告顯示，受央行降息的影響，5月份，五年以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率及住房公積金貸款基準(zhǔn)利率雙雙創(chuàng)下10年最低歷史紀(jì)錄。在多項信貸政策的“組合拳”下，購房者的市場預(yù)期已經(jīng)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，房企去庫存步伐有望加快。
今年以來，央行已經(jīng)大尺度實施了兩次降準(zhǔn)降息，但廣義貨幣供給（M2）增速仍在下滑。多家賣方分析師一致預(yù)期—降準(zhǔn)、降息的步伐再次臨近，而且最早6月降息或降準(zhǔn)。
“3·30”新政落實速度大幅提高
一項報告顯示，全國各地對“3·30”新政的落實速度大幅提高，除一線城市中的上海（樓盤）、廣州（樓盤）及深圳（樓盤）以外，全國大多數(shù)城市已經(jīng)基本完成 了降低二套房首付的政策調(diào)整，二套房貸款利率在5月份也出現(xiàn)了松動跡象。業(yè)內(nèi)人士表示，目前絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)基本完成了降低二套房首付這一動作，相 比之下，市場更好的一線城市新政落地速度反而有明顯滯后的情況。
5月份，受降息的影響，全國首套房平均貸款利率相比上月降幅明顯。如果不考 慮降息的因素，單從首套房平均折扣來看，4月首套房平均折扣為基準(zhǔn)利率的9.73折，5月份為基準(zhǔn)利率的9.66折。由此可見，盡管降息使得銀行的利差減 小，但銀行首套房貸款政策依舊寬松，平均折扣力度再度加碼。
距離“3·30”新政發(fā)布已經(jīng)過去近兩個月時間，融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月這 一新政的落地情況相比上月有了明顯的進(jìn)展。全國35個重點城市536家銀行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成數(shù)，占銀行總數(shù)的71.3%。需要 指出的是，在尚未執(zhí)行二套房新政的154家銀行中，廣州、深圳及上海已經(jīng)占到67家。其中，上海新政執(zhí)行率僅3成，廣深更是按兵未動。
二套房利率出現(xiàn)松動
5月份，二套房貸款利率也出現(xiàn)了松動。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國35個重點城市中，共有14個二三線城市共計21家銀行二套房貸款利率突破了基準(zhǔn)利率1.1倍的底線，出現(xiàn)了松動。
表現(xiàn)在具體市場上，整個5月份，北京（樓盤）、上海、廣州、深圳等一線城市首套房平均利率繼4月份之后再次全部下降。但是從利率折扣來看，卻是漲跌各半。5 月份北京首套房平均利率從9.07折提高至9.08折，深圳從9.61折提高到9.63折，呈現(xiàn)小幅反彈；上海從9.17折降至9.16折，廣州從 9.53折降至9.44折，折扣力度繼續(xù)增加。分析師認(rèn)為，目前一線城市利率水平已接近2009年以來最低位，且樓市近期均呈現(xiàn)回暖的趨勢，所以房貸政策 在短期內(nèi)不會再有明顯放寬，首套房利率將圍繞當(dāng)前水平小幅波動。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)基本完成了降低二套房首付這一動 作，相比之下，市場更好的一線城市新政落地速度反而明顯滯后。有觀點認(rèn)為，在一系列樓市利好政策的刺激下，一線城市的樓市近期量價齊漲。在此情況下，一線 城市的二套房政策或繼續(xù)收緊，以平抑過熱的市場；而部分庫存量過大的二三線城市或?qū)⒊掷m(xù)放松二套房貸款政策，以拉動改善型購房需求，縮短去庫存化周期。