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置業(yè)寶典:教你如何做一個明智的購

南方日報2015-5-30

盡管2015年還未過半,從年初就開始頻繁出臺的各項樓市政策,已經(jīng)足以讓業(yè)內(nèi)將2015年稱為“樓市政策年”。面對接踵而至的各種利好,面對股市等投資方式的誘惑,有購房需求的消費者如何把握好自己的“錢袋子”,做個精明的購房大師?

降息降準(zhǔn)推波助瀾

歷史事實和數(shù)據(jù)告訴我們,每次降息降準(zhǔn)都能在一定程度上刺激市場需求。伴隨著央行宣布降息降準(zhǔn)的決策,3月1日、4月20日、5月11日,已經(jīng)成為今年上半年中國樓市具有特殊意義的重要日子。

根據(jù)融360平臺發(fā)布的5月份的房貸報告顯示,受央行降息的影響,5月份,五年以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率及住房公積金貸款基準(zhǔn)利率雙雙創(chuàng)下10年最低歷史紀(jì)錄。在多項信貸政策的“組合拳”下,購房者的市場預(yù)期已經(jīng)在發(fā)生轉(zhuǎn)變,房企去庫存步伐有望加快。

今年以來,央行已經(jīng)大尺度實施了兩次降準(zhǔn)降息,但廣義貨幣供給(M2)增速仍在下滑。多家賣方分析師一致預(yù)期—降準(zhǔn)、降息的步伐再次臨近,而且最早6月降息或降準(zhǔn)。

“3·30”新政落實速度大幅提高

一項報告顯示,全國各地對“3·30”新政的落實速度大幅提高,除一線城市中的上海(樓盤)、廣州(樓盤)及深圳(樓盤)以外,全國大多數(shù)城市已經(jīng)基本完成 了降低二套房首付的政策調(diào)整,二套房貸款利率在5月份也出現(xiàn)了松動跡象。業(yè)內(nèi)人士表示,目前絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)基本完成了降低二套房首付這一動作,相 比之下,市場更好的一線城市新政落地速度反而有明顯滯后的情況。

5月份,受降息的影響,全國首套房平均貸款利率相比上月降幅明顯。如果不考 慮降息的因素,單從首套房平均折扣來看,4月首套房平均折扣為基準(zhǔn)利率的9.73折,5月份為基準(zhǔn)利率的9.66折。由此可見,盡管降息使得銀行的利差減 小,但銀行首套房貸款政策依舊寬松,平均折扣力度再度加碼。

距離“3·30”新政發(fā)布已經(jīng)過去近兩個月時間,融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月這 一新政的落地情況相比上月有了明顯的進(jìn)展。全國35個重點城市536家銀行中,有382家不同程度地降低了二套房首付成數(shù),占銀行總數(shù)的71.3%。需要 指出的是,在尚未執(zhí)行二套房新政的154家銀行中,廣州、深圳及上海已經(jīng)占到67家。其中,上海新政執(zhí)行率僅3成,廣深更是按兵未動。

二套房利率出現(xiàn)松動

5月份,二套房貸款利率也出現(xiàn)了松動。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,全國35個重點城市中,共有14個二三線城市共計21家銀行二套房貸款利率突破了基準(zhǔn)利率1.1倍的底線,出現(xiàn)了松動。

表現(xiàn)在具體市場上,整個5月份,北京(樓盤)、上海、廣州、深圳等一線城市首套房平均利率繼4月份之后再次全部下降。但是從利率折扣來看,卻是漲跌各半。5 月份北京首套房平均利率從9.07折提高至9.08折,深圳從9.61折提高到9.63折,呈現(xiàn)小幅反彈;上海從9.17折降至9.16折,廣州從 9.53折降至9.44折,折扣力度繼續(xù)增加。分析師認(rèn)為,目前一線城市利率水平已接近2009年以來最低位,且樓市近期均呈現(xiàn)回暖的趨勢,所以房貸政策 在短期內(nèi)不會再有明顯放寬,首套房利率將圍繞當(dāng)前水平小幅波動。

業(yè)內(nèi)人士表示,目前絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)基本完成了降低二套房首付這一動 作,相比之下,市場更好的一線城市新政落地速度反而明顯滯后。有觀點認(rèn)為,在一系列樓市利好政策的刺激下,一線城市的樓市近期量價齊漲。在此情況下,一線 城市的二套房政策或繼續(xù)收緊,以平抑過熱的市場;而部分庫存量過大的二三線城市或?qū)⒊掷m(xù)放松二套房貸款政策,以拉動改善型購房需求,縮短去庫存化周期。

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