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杭州房東收定金卻不簽正式合同被判

錢江日報2016-10-16

房東收了定金,卻遲遲不愿意簽正式轉(zhuǎn)讓合同,眼看著房價噌噌起來,買家把房東和中介一并告上法庭。9月27日,杭州拱墅區(qū)法院剛剛對這起糾紛進行調(diào)解。當日傍晚,杭州市政府出臺房產(chǎn)新政:自28日起,提高二套房首付,暫停購房落戶。

在這一波樓市上漲行情中,有一部分房東和買家在利益面前,丟了契約精神,導致糾紛。我們通過近段時間的幾個典型案例,來看看這些糾紛和后果,以及二手房買賣中最該注意的幾點。

【案例一】

房東簽了協(xié)議至今未辦房產(chǎn)證

城東某大型樓盤,一套三室兩廳110平方米的精裝修房產(chǎn),9月20日,房東和買家以345萬元的價格簽訂了居間協(xié)議。當時房客支付了10萬元定金,約定一旦違約,賠償雙倍定金。因為房屋比較新,房東還未辦出房產(chǎn)證,雙方商定房東必須協(xié)助盡快辦理房產(chǎn)證而后完成轉(zhuǎn)讓過戶。

9月27日,新政出臺。至今,房東還未辦好房產(chǎn)證, 中介聯(lián)系房東,房東不是在外地,就是“正在辦證”。買家等不及跑去小區(qū)看,去物業(yè)拿鑰匙時,物業(yè)說,真當煩死了,這套房子每天有好幾撥人來看。中介詢問其他同行,得知這套房產(chǎn)已經(jīng)在別家掛單,價格也抬高到了380萬元。

那么房東為什么沒有直接違約呢?中介分析,因為一系列新政出臺,限制投資客之后,樓市從瘋狂趨于平穩(wěn),房東想再觀望觀望,但又不想失去已經(jīng)落在“碗”里的下家。

口碑地產(chǎn)古運店負責人武蘇珍說,在這波行情中,確實有少數(shù)房東在簽訂居間協(xié)議后發(fā)生違約或者以各種理由表達了違約的想法。

浙江騰飛金鷹所房地產(chǎn)綜合部負責人、浙江省直律協(xié)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任陳鐘律師:在目前的二手房交易過程中,往往會簽兩道協(xié)議,第一道是居間協(xié)議,付定金,預(yù)約房產(chǎn)的下一步轉(zhuǎn)讓過戶。第二道是正式的房屋買賣合同。

現(xiàn)在違約通常發(fā)生在第一個環(huán)節(jié)上,拿了定金的房東動了跳單的念頭。他會在房價上漲的空間和承擔的違約賠償之間做權(quán)衡, 如果僅僅是雙倍返還定金,在動輒幾十萬的上漲空間里,房東往往只算利益,而徹底放棄了契約精神。

面對越來越多的“違約苗頭”,中介開始迅速調(diào)整操作手法:第一,抬高定金。定金從一兩萬元上升到十萬元。第二,抬高違約責任,比如我愛我家的居間協(xié)議中有關(guān)違約這一塊的示范條款是,如果違約,房東將退還定金,并賠償總房價的10%。也就是將違約成本抬高到“總房價的10%”以上,防止房東任性跳單。

【案例二】

房東想把已經(jīng)出租的房子轉(zhuǎn)出售

陳女士在下沙有一套房產(chǎn),當時是作為投資,已經(jīng)出租。這段時間,陳女士動了出售的念頭,因為頻繁看房嚴重影響生活,租客不同意,而有意向的買家,則擔心買了房住不進去。這樣一來,帶租出售使得三方都陷入尷尬的境地。

陳鐘律師:在房屋買賣中遇見出租是比較復雜的一件事。法律上有一句話叫“買賣不破租賃”,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即便房東將房子出售給他人了,他人也不能要求租客退出房屋。所以,在房產(chǎn)交易中,我們都會強調(diào)房客先去調(diào)查一下房屋是否有租賃。

如果有出租,就是一個三方協(xié)商的問題。

如果租客堅持租住在此,那么房東要在總房價中扣除租賃的費用,比如,租約為一年,總共租金10萬元,房屋出售時租期才過半,那么剩下半年的租金即5萬元,可以在總房價中扣除,讓利給買家。

如果要求租客搬出,那就算房東一方提前終止租賃合同,那么房東需要依據(jù)租賃合同的約定支付違約賠償金。

【案例三】

房東收了定金遲遲不簽正式合同

我們再回過頭看文章開頭拱墅區(qū)法院的案子。這個糾紛倒并不是發(fā)生在這輪9月的房價上漲行情里。今年4月,買家小陳買下城西小和山板塊的一套房產(chǎn),當時簽訂了居間協(xié)議,雙方約定買家支付給房東10萬元定金,在居間協(xié)議簽訂65天之內(nèi)完成房屋轉(zhuǎn)讓合同。但是面對上漲的房價,房東一拖再拖,直至違約。

小陳告了房東和中介公司,根據(jù)雙方協(xié)議,房東違約要承擔雙倍定金的違約責任。此案最后是以調(diào)解結(jié)案:居間協(xié)議解除,房東支付給小陳18萬元。

陳鐘律師:對于購房者來說,首先要明確自己簽訂的到底是居間合同,還是正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同。

目前大多數(shù)居間合同所約定的違約責任是雙倍定金,也許并不足以“抵抗”房價高漲帶來的利益。

而房屋轉(zhuǎn)讓合同里,尤其要關(guān)注違約責任條款,格式條款上書寫的是違約金“最高不超過合同金額的()%”,這個()是由中介填寫,也可以雙方協(xié)商的,但是不能超過20%。其實,只要在總房價的10%以上,房東就會有所顧慮。

此外,購買二手房產(chǎn)時,除了上面講到的租賃問題,還需要注意房屋質(zhì)量,水電煤氣、物業(yè)費的交割以及戶口的遷移。最好能夠?qū)⑸鲜鰲l件書面化寫入合同。

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