杭州房東收定金卻不簽正式合同被判
錢江日報2016-10-16
房東收了定金，卻遲遲不愿意簽正式轉(zhuǎn)讓合同，眼看著房價噌噌起來，買家把房東和中介一并告上法庭。9月27日，杭州拱墅區(qū)法院剛剛對這起糾紛進行調(diào)解。當日傍晚，杭州市政府出臺房產(chǎn)新政：自28日起，提高二套房首付，暫停購房落戶。
在這一波樓市上漲行情中，有一部分房東和買家在利益面前，丟了契約精神，導致糾紛。我們通過近段時間的幾個典型案例，來看看這些糾紛和后果，以及二手房買賣中最該注意的幾點。
【案例一】
房東簽了協(xié)議至今未辦房產(chǎn)證
城東某大型樓盤，一套三室兩廳110平方米的精裝修房產(chǎn)，9月20日，房東和買家以345萬元的價格簽訂了居間協(xié)議。當時房客支付了10萬元定金，約定一旦違約，賠償雙倍定金。因為房屋比較新，房東還未辦出房產(chǎn)證，雙方商定房東必須協(xié)助盡快辦理房產(chǎn)證而后完成轉(zhuǎn)讓過戶。
9月27日，新政出臺。至今，房東還未辦好房產(chǎn)證， 中介聯(lián)系房東，房東不是在外地，就是“正在辦證”。買家等不及跑去小區(qū)看，去物業(yè)拿鑰匙時，物業(yè)說，真當煩死了，這套房子每天有好幾撥人來看。中介詢問其他同行，得知這套房產(chǎn)已經(jīng)在別家掛單，價格也抬高到了380萬元。
那么房東為什么沒有直接違約呢？中介分析，因為一系列新政出臺，限制投資客之后，樓市從瘋狂趨于平穩(wěn)，房東想再觀望觀望，但又不想失去已經(jīng)落在“碗”里的下家。
口碑地產(chǎn)古運店負責人武蘇珍說,在這波行情中，確實有少數(shù)房東在簽訂居間協(xié)議后發(fā)生違約或者以各種理由表達了違約的想法。
浙江騰飛金鷹所房地產(chǎn)綜合部負責人、浙江省直律協(xié)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任陳鐘律師：在目前的二手房交易過程中，往往會簽兩道協(xié)議，第一道是居間協(xié)議，付定金，預(yù)約房產(chǎn)的下一步轉(zhuǎn)讓過戶。第二道是正式的房屋買賣合同。
現(xiàn)在違約通常發(fā)生在第一個環(huán)節(jié)上，拿了定金的房東動了跳單的念頭。他會在房價上漲的空間和承擔的違約賠償之間做權(quán)衡， 如果僅僅是雙倍返還定金，在動輒幾十萬的上漲空間里，房東往往只算利益，而徹底放棄了契約精神。
面對越來越多的“違約苗頭”，中介開始迅速調(diào)整操作手法：第一，抬高定金。定金從一兩萬元上升到十萬元。第二，抬高違約責任，比如我愛我家的居間協(xié)議中有關(guān)違約這一塊的示范條款是，如果違約，房東將退還定金，并賠償總房價的10%。也就是將違約成本抬高到“總房價的10%”以上，防止房東任性跳單。
【案例二】
房東想把已經(jīng)出租的房子轉(zhuǎn)出售
陳女士在下沙有一套房產(chǎn)，當時是作為投資，已經(jīng)出租。這段時間，陳女士動了出售的念頭，因為頻繁看房嚴重影響生活，租客不同意,而有意向的買家，則擔心買了房住不進去。這樣一來，帶租出售使得三方都陷入尷尬的境地。
陳鐘律師：在房屋買賣中遇見出租是比較復雜的一件事。法律上有一句話叫“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即便房東將房子出售給他人了，他人也不能要求租客退出房屋。所以，在房產(chǎn)交易中，我們都會強調(diào)房客先去調(diào)查一下房屋是否有租賃。
如果有出租，就是一個三方協(xié)商的問題。
如果租客堅持租住在此，那么房東要在總房價中扣除租賃的費用，比如，租約為一年，總共租金10萬元，房屋出售時租期才過半，那么剩下半年的租金即5萬元，可以在總房價中扣除,讓利給買家。
如果要求租客搬出，那就算房東一方提前終止租賃合同，那么房東需要依據(jù)租賃合同的約定支付違約賠償金。
【案例三】
房東收了定金遲遲不簽正式合同
我們再回過頭看文章開頭拱墅區(qū)法院的案子。這個糾紛倒并不是發(fā)生在這輪9月的房價上漲行情里。今年4月，買家小陳買下城西小和山板塊的一套房產(chǎn)，當時簽訂了居間協(xié)議，雙方約定買家支付給房東10萬元定金，在居間協(xié)議簽訂65天之內(nèi)完成房屋轉(zhuǎn)讓合同。但是面對上漲的房價，房東一拖再拖，直至違約。
小陳告了房東和中介公司，根據(jù)雙方協(xié)議，房東違約要承擔雙倍定金的違約責任。此案最后是以調(diào)解結(jié)案：居間協(xié)議解除，房東支付給小陳18萬元。
陳鐘律師：對于購房者來說，首先要明確自己簽訂的到底是居間合同，還是正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同。
目前大多數(shù)居間合同所約定的違約責任是雙倍定金，也許并不足以“抵抗”房價高漲帶來的利益。
而房屋轉(zhuǎn)讓合同里，尤其要關(guān)注違約責任條款，格式條款上書寫的是違約金“最高不超過合同金額的（）%”，這個（）是由中介填寫，也可以雙方協(xié)商的，但是不能超過20%。其實，只要在總房價的10%以上，房東就會有所顧慮。
此外，購買二手房產(chǎn)時，除了上面講到的租賃問題，還需要注意房屋質(zhì)量，水電煤氣、物業(yè)費的交割以及戶口的遷移。最好能夠?qū)⑸鲜鰲l件書面化寫入合同。