司法拍賣房看起來很誘人要注意事項
新浪樂居2016-11-22
為了抑制過快上漲的房價和投資性需求，9月底至今，杭州先后出臺了多輪調(diào)控政策。其中，面對非本市戶籍居民家庭的限購政策進行了進一步升級。
在“擁有1套及以上住房限購”的基礎(chǔ)上，升級為“購房之日起前2年內(nèi)需提供1年以上個人所得稅或社會保險證明”。嚴厲的限購政策，確實有效抑制了外來投資性需求，但也難免扼殺了部分外地居民的正常購房需求。
來自溫州的小王就是其中之一。準備來杭州發(fā)展的小王，今年打算在杭州買房。房子還沒看好，就碰到了9月底的這輪調(diào)控。
當時的小王，還是有點高興的。“調(diào)控政策出來，說不定房價會跌一點。”有購房資格的小王心想。
但還沒等到房價下跌，第二輪調(diào)控政策就來了，要求有社�；騻�稅繳納證明。作為自由職業(yè)者的小王，這下連購房資格也沒有了。
難道在杭州購房的愿望，只能暫時擱置，等待政策的解禁？小王并不甘心，多方打探之下，有人告訴他，杭州還有一種房子，其實是不限購的——那就是網(wǎng)上公開拍賣的房子，也就是所謂的司法拍賣房。
司法拍賣，是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時，依法以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強制處分措施。
簡單的講，就是那些有債務(wù)糾紛的房子。目前，這類房子主要放在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上，進行公開競價。
進入網(wǎng)站點開頁面，你可以發(fā)現(xiàn)，有不少優(yōu)質(zhì)房源可供選擇。比如，市中心的昆侖公館、錢江新城的金基·曉廬和城西的銀馬公寓等。
司法拍賣的房子，除了不限購，還有幾個優(yōu)勢點。
比如，它的起價通常明顯低于市場價。
以12月初競價的申花板塊樓盤紳華府為例，建筑面積136.98平方米，起拍價334萬元，折算單價僅24383元/平方米。在新房售價超過4萬/平方米、二手房售價全面突破3萬/平方米的申花板塊，這個價格真的算低了。
其次，不少房源可以貸款。最早實行司法拍賣的時候，通常都是需要一次性付款的�，F(xiàn)在，相當多的房源，已經(jīng)可以通過貸款了，大大降低了競價門檻。
第三，不同于二手房交易，司法拍賣的成交過程，不產(chǎn)生任何傭金。參與競拍，辦理交割的過程中，司法拍賣平臺不會向買受人收取任何費用，零傭金！
司法拍賣的房子，看起來是不是很誘人！但實際競價過程中，需要注意的事項，還是不少的。
?比如，競拍前，意向購房者最好聯(lián)系法院實地看一看標的物。因為標的物的評估和描述，可能會有漏掉的瑕疵描述，法院也不為標的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
特別注意的是，未看樣的競買人，視為對本標的實物現(xiàn)狀的確認，責(zé)任自負。如果競買成功事后反悔，保證金是不予退還的。
其次，標的物的過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔(dān)。同時，法院不作過戶的任何承諾。
同樣以這套紳華府房源為例。在標的物的介紹中，明確說明該房源未辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。也就是說，該房源有二次過戶費用（先辦好房產(chǎn)證，才能交易）。而辦理過戶需繳納的個人所得稅、增值稅及附加、兩次契稅，都需要買受人承擔(dān)。此外，該房源欠交的物業(yè)費、水電費等，都有詳細說明。
這樣的房子，你就要算一筆賬，加上相關(guān)的稅費，最終成交價會不會很高。
第三，如果買受人需要貸款，必須在競拍前向銀行咨詢貸款條件（一般是提前5個工作日）。每套房源都有法院協(xié)議的合作銀行，銀行會對買受人的貸款資質(zhì)進行審查。
事實上，司法拍賣的房子，每套房源的情況都不同，但一般都會有詳細介紹。購房者如果真想買這樣的房子，就必須要做好充足的事先準備，包括標的物的查看，貸款資質(zhì)的審查，以及相關(guān)稅費的情況調(diào)查（房源介紹中會有相關(guān)咨詢電話）。
不過，不同于一手房二手房市場，司法拍賣的房源相對較少。所以，購房者的可選余地其實是不大的，想要挑一套中意的房子，可能需要不斷的等待。
另外，因為市場行情的上行，加上限購的影響，現(xiàn)在關(guān)注司法拍賣房的人并不少。一些熱門板塊房源的最終成交價，也遠遠超過起拍價和評估價。
比如，今年11月11日成交的一套萬家花城89方房源，起拍價230萬，評估價286萬，最終成交價則是312萬。
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