寧波富達陷土地使用權出讓合同糾紛
2017-9-14
多年前拍得的土地，至今仍然荒置，尋求退地卻始終未果。
寧波富達(600724，SH)日前發(fā)布公告，由于與寧�？h國土資源局（以下簡稱寧海國土局）因土地使用權出讓合同糾紛一案一審敗訴，計提減值準備后將影響歸屬于上市公司股東的凈利潤2.63億元左右，將導致公司2017年度經營業(yè)績由盈利轉為虧損。
不過，寧波富達也指出，由于國土局方面存在逾期交付土地及土地權屬爭議等問題，公司將繼續(xù)上訴�！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑鲜鎏峒暗牡貕K使用權為寧波富達2010年末公開招拍掛所得，至今已近7年。
為何土地問題始終未能協(xié)商一致？公告中公司提及的土地權屬爭議一事是否存在？9月11日，記者前往浙江寧波市寧�？h一探究竟。
土地荒置多年
上述引發(fā)司法訴訟的土地是位于寧波市寧�？h桃源街道北路東、慶安路北的01地塊，面積為63505平方米。
9月12日，《每日經濟新聞》記者來到現(xiàn)場探訪，從寧�？h城區(qū)往東北，沿沈海高速方向乘車前往桃源北路東地段，沿路逐漸由樓房林立變成多為農田和廠房的景象，與城中心的繁華相比這一帶略顯冷清。
記者在現(xiàn)場看到，目前該地塊周邊由圍墻和綠化帶圈定，場地內部仍未實現(xiàn)清空和平整，除了自生草木之外，大部分區(qū)域已被周邊農民開辟為菜地。
一名在此耕作的村民表示，該片場地此前為村莊，政府征收后早已搬離，這幾年因為土地始終閑置，就有不少人來此耕種。對于記者問及的該處土地是否有糾紛，該村民表示并不知曉。
當記者問及有沒有公司要求把農作物清理掉進行開發(fā)建設時，幾位村民表示，沒有人通知他們，因為沒人管所以誰來耕種都可以。一位村民說，“如果你現(xiàn)在來種地也還是有空地的”。其中一位村民還提出如果有公司來開發(fā)，應該支付一些清苗費的說法。
隨后，記者又來到該地塊北邊民房內詢問，有村民表示，該地塊的居民早已搬遷，區(qū)域被劃定已有年頭，并沒有聽說有糾紛。
據寧波富達公告表述，寧海市國土資源局在進行土地使用權出讓之際，此塊土地上仍存在權屬爭議和其他糾紛。對于該說法，9月12日，記者趕往寧海縣國土局求證。
寧海縣國土局相關工作人員表示，寧波富達所述的爭議確實存在一時，不過目前均已處置完畢，而對于合同糾紛一事，寧�？h國土局方面表示，此前交付逾期問題可以協(xié)商相應賠償，仍希望寧波富達能繼續(xù)開發(fā)。
時隔6年一審敗訴
對于寧海縣國土部門的說法，寧波富達董秘辦方面對記者表示，相關具體情況公司已在公告中表明，再不贅言，土地權屬糾紛可能確已解決，但寧海國土局違約在先，公司仍將繼續(xù)上訴。
寧波富達相關公告及近期公布的法院行政判決書顯示，公司下屬子公司寧波房地產股份有限公司（以下簡稱寧房公司）于2010年12月17日通過競拍方式競得該宗土地使用權，隨后寧房公司成立全資子公司寧海寧房置業(yè)有限公司（以下簡稱寧海寧房）作為項目公司，并于2010年12月28日和2011年3月17日分兩次支付土地出讓成交款12.6億元，在付清款項同時，與寧�？h國土資源局簽署了《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱土地出讓合同）。
寧波富達表示，在合同規(guī)定的土地交付截止期2011年6月17日，由于該出讓地塊出現(xiàn)權屬爭議、農戶尚在耕種等糾紛，寧�？h國土資源局無法按期向寧海寧房交付該地塊。
法院判決書顯示，寧波富達方面在訴訟過程中出示奉化市人民法院作出的（2011）甬奉行初字第17號行政裁定書1份及其他相關證據，用以證明由于涉案出讓地塊出現(xiàn)權屬爭議等，并大量種植農作物，截止交付期仍不具備開發(fā)條件。
同時，寧波富達方面提交2011年7月25日出具的《關于要求履約交付宗地的函》以及2011年至2016年期間的律師函用以證明曾多次催促寧海國土局方面切實履行《出讓合同》項下的義務并承擔相應違約責任的事實。
為此，寧海寧房于2016年3月18日向浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院提交行政起訴狀，訴訟請求解除土地出讓合同，返還土地出讓款項和賠償寧海寧房因土地出讓事項而支付的契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。
對于寧波富達的表述，《每日經濟新聞》記者查詢相關法院行政判決書，判決書指出2011年8月19日，被告寧�？h國土資源已向原告寧海寧房簽發(fā)供地通知書。并于2012年10月19日向寧海寧房發(fā)函催促其抓緊動工建設，因此，被告已依約履行涉案宗地的交付義務，原告也已實際接受土地。法院根據相關情況依法駁回了寧海寧房的訴訟請求。
土地跌價盈利難
值得一提的是，相比2010年土地出讓款12.6億元，寧波富達方面公告顯示，經中介機構對近期寧海寧房桃源路地塊周邊的土地價格了解，該地塊的土地評估價值為7.89億元，土地價值下跌已近四成。
《每日經濟新聞》記者在現(xiàn)場也看到，寧波富達土地所在地位于寧�？h城東北，離中心城區(qū)尚有距離，盡管該處與已建成的寧海高鐵站及會展中心的距離不遠，但從周邊配套來看，截至目前相關設施也尚欠開發(fā)，緊鄰其南面為湖東花園小區(qū)，可以看到該小區(qū)臨街商鋪大都未能營業(yè)。記者在此地查看的時間段內，過往行人不多，北邊仍有部分農民居住沒有搬遷，東邊處于市政施工階段。
除此之外，記者發(fā)現(xiàn)，上述地塊使用權成交價格相比寧海縣其他地塊偏高。查詢到的相關信息顯示，桃源街道北路東、慶安路北01地塊土地編號為寧拍告字[2010]5號，總面積63505平方米，建設用地面積63505平方米，規(guī)劃建筑面積149237平方米，容積率≤2.35，規(guī)劃用途為其他普通商品住房用地。折合成樓面價達8443元/平方米，而從當地樓市銷售網站上看到，目前寧�？h新房價格普遍處于10000元/平方米左右，離地塊不遠的榮安鳳凰城，參考價格為11000元/平方米，以寧波富達所得土地樓面價，按照目前寧�？h房價水平或許很難盈利。
寧海縣相關行業(yè)人士也對記者表示，寧波富達執(zhí)意退地的要求，至少有部分原因是土地價格相對偏高。記者注意到，9月12日，寧�？h最新土地出讓成交樓面價在6300元/平方米。
法院判決書顯示，寧海國土局方面也指出，寧波富達方面始終遲遲未動工系2011年3月房價下跌所致。
對于上述說法，寧波富達董秘辦人士表示，土地價格確實受房地產市場影響有所下跌，但對其他情況不予置評。