房價大漲，開發(fā)商“舉報”自己無證
每日經(jīng)濟新聞2018-12-31
今年2月，西安一家開發(fā)商將12名購房者告上法庭，要求判定當初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經(jīng)賣出去的房源。開發(fā)商起訴的理由是，在2016年與購房者簽認購合同時，項目沒有取得預售許可證。也就是說，開發(fā)商變相舉報自己“無證銷售”。
有購房者表示，2016年簽認購合同時，價格為每平米7000元左右，今年9月時，項目的銷售備案價達到每平米24000元左右。
近日，西安市中級人民法院對該案作出終審判決。
開發(fā)商“舉報”自己無證賣房想毀約 被二審駁回
據(jù)西部網(wǎng)報道，12月29日，西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業(yè)集團有限公司（以下簡稱聞天公司）確認合同無效糾紛案作出終審判決，判決撤銷西安市長安區(qū)人民法院一審判決，駁回聞天公司確認合同無效的訴訟請求。
聞天公司訴李琛茹確認合同無效糾紛一案，西安市長安區(qū)人民法院于2018年6月14日一審宣判，判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認購合同無效。宣判后，李琛茹不服提出上訴，西安市中級人民法院依法立案受理，組成合議庭公開進行了審理。
法院經(jīng)審理查明，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產(chǎn)“紫杉莊園”項目的土地使用權(quán)證，2012年1月19日取得建設用地規(guī)劃許可證，案涉房地產(chǎn)項目于2016年5月動工建設。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂，6月2日取得建設工程規(guī)劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請求確認雙方簽訂的認購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預售許可證。二審期間，李琛茹申請撤回上訴，法院經(jīng)審查依法不予準許。
西安市中級人民法院經(jīng)審理認為：
雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內(nèi)部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認可簽訂商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示，且在合同簽訂當日李琛茹即支付了房屋總價款1204000元。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條規(guī)定，雙方之間形成了商品房預售合同法律關(guān)系。
聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。
現(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益。
案件回顧：房價大漲后，開發(fā)商舉報自己無證銷售
據(jù)央視財經(jīng)報道，今年2月，西安一家開發(fā)商聞天公司將12名購買了該公司房子的購房者告上法庭，要求判定當初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經(jīng)賣出去的房源。
被起訴的購房者陳女士：因為開發(fā)商收購了他們的項目，所以要退購房款給我們，收回房子。我說我已經(jīng)交了全款，只是你現(xiàn)在沒有完工，沒有交給我，但房子是我的，然后對方說開發(fā)商收購的要求是凈盤收購。
陳女士口中的開發(fā)商，指的是西安龍湖地產(chǎn)。記者了解到，這家公司在2017年12月26日收購了聞天公司60%的股權(quán)，而購房人認為，聞天公司收回房子，是因為在被西安龍湖地產(chǎn)收購時向后者承諾清退業(yè)主。在與購房人協(xié)商時，聞天公司允諾按20%的標準給陳女士補償過去兩年的利息，加上原購房款，一共200多萬元。但陳女士堅決反對這樣的方案。
被起訴的購房者陳女士：第一，現(xiàn)在要搖號買房，我不能保證我有那么好的運氣能搖上號；第二，現(xiàn)在的房價已經(jīng)翻番了。
2016年購房者簽認購合同時，價格為每平米7000元左右，如今，項目的銷售備案價達到每平米24000元左右。即便拿著退款和利息，如今也不夠這套房子的首付。
由于雙方未能達成一致，開發(fā)商于今年2月份向12位業(yè)主提起訴訟，以2016年與購房者簽認購合同時，項目沒有取得預售許可證為由，要求法院判處合同無效。隨后，法院一審判決，支持了開發(fā)商的訴求。對于這樣的結(jié)果，購房者表示不服。
據(jù)華商報報道，8月14日，西安中院二審開庭。上訴人的代理律師認為，涉案房屋已經(jīng)具備辦理商品房預售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，于辦理預售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判并未對此事實進行認定；涉案房屋已經(jīng)取得商品房預售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應認定為有效。
同時，上訴人認為，未取得預售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定合同，并非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經(jīng)成就，應依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。
上訴人還說，類似本案的情況目前西安并非個例，原判嚴重不符法律的價值導向，違背公平正義的價值理念，破壞房地產(chǎn)市場正常的經(jīng)營秩序。