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深圳千萬(wàn)元豪宅開(kāi)盤(pán)秒光 中間價(jià)位

每日經(jīng)濟(jì)新聞2019-4-23

“一口價(jià)房源69萬(wàn)”“首付7.5萬(wàn)起”、福田某公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)總價(jià)8000萬(wàn)元豪宅秒光、某豪宅公寓單月銷(xiāo)售額超26億元……深圳公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)低首付促銷(xiāo)與部分樓盤(pán)熱銷(xiāo)并存的態(tài)勢(shì),市場(chǎng)分化明顯。

事實(shí)上,在住宅嚴(yán)格限購(gòu)限貸的背景下,不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓一直是深圳新房市場(chǎng)交易的重要部分。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪(fǎng)深圳公寓市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán),中介帶客積極,樓盤(pán)訪(fǎng)客量上升,市場(chǎng)熱度明顯提升。

深圳中原監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,3月份深圳商務(wù)公寓成交套數(shù)在新房市場(chǎng)的占比超三成,共成交1594套,環(huán)比上升182.62%。其中60平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型公寓成交占比超七成,總價(jià)在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)公寓成交占比近九成。

豪宅和低總價(jià)公寓受寵

“剛需、豪宅相對(duì)好賣(mài)些,”房產(chǎn)中介小劉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言,現(xiàn)在政府限價(jià),豪宅買(mǎi)了就賺,剛需則一直需求較旺盛;但是某些沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)就不好賣(mài),銷(xiāo)量很一般。

據(jù)多家媒體報(bào)道,深圳今年第一個(gè)入市的新盤(pán)華潤(rùn)瑞府就是商務(wù)公寓項(xiàng)目,備案均價(jià)15.8萬(wàn)元/平方米,開(kāi)盤(pán)就售出約五成房源,其中總價(jià)8000萬(wàn)元的戶(hù)型秒光。

豪宅公寓雖數(shù)量少,但面積大、總價(jià)高,每次入市都備受市場(chǎng)關(guān)注。從中原監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,3月華潤(rùn)瑞府共備案54套,成交金額為26.52億元,位居全市公寓成交金額第一名。

戴德梁行分析師稱(chēng),經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控,深圳市場(chǎng)上投機(jī)和投資需求明顯退場(chǎng),剛需和改善需求才是市場(chǎng)的主力。華潤(rùn)瑞府屬于豪宅產(chǎn)品,且地段佳,在整個(gè)豪宅產(chǎn)品稀缺的市場(chǎng)環(huán)境中獲得關(guān)注也在意料之中,但它也僅代表了細(xì)分、小眾的豪宅市場(chǎng),并不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

另外,3月初,同是商務(wù)公寓的傳麒景苑開(kāi)盤(pán),據(jù)說(shuō)帶福外學(xué)位可落戶(hù),在中介的集體刷屏下更是出現(xiàn)凌晨排隊(duì)現(xiàn)象,開(kāi)盤(pán)半天因秩序混亂遭遇封盤(pán)。

其實(shí),去年深圳出臺(tái)的“7·31新政”規(guī)定,禁止企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓,個(gè)人及企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓,自拿到產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不許買(mǎi)賣(mài)。而傳麒景苑便屬于“5年禁售的商務(wù)公寓”。

新政影響下,去年深圳多個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售平平。據(jù)了解,去年10月傳麒景苑開(kāi)盤(pán)并沒(méi)有在市場(chǎng)上引起太大關(guān)注,銷(xiāo)售情況一般。但是此次銷(xiāo)售傳麒景苑啟動(dòng)了中介二三級(jí)聯(lián)動(dòng),更是給出了5%高傭轉(zhuǎn)介,中介帶客積極性高漲。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),該公寓雖然單價(jià)6.8萬(wàn)~7.8萬(wàn)元/平方米不算低,但總價(jià)約200萬(wàn)~500萬(wàn)元相對(duì)較低,又可以積分申請(qǐng)學(xué)位,都是其爆紅的重要因素。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)獲悉,上述公寓營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)緊鎖,大門(mén)上張貼的通知顯示“項(xiàng)目仍暫停銷(xiāo)售、暫停三級(jí)轉(zhuǎn)介帶客”。

事實(shí)上,低總價(jià)是商務(wù)公寓的一大優(yōu)勢(shì),并一直占據(jù)著深圳公寓市場(chǎng)成交量的半壁江山。中原數(shù)據(jù)顯示,3月份深圳小面積、低總價(jià)的公寓產(chǎn)品依然是成交主力,60平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型公寓成交占比超七成,總價(jià)在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的公寓成交占比近九成。

值得一提的是,在公寓限售、發(fā)展租賃等政策環(huán)境下,公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了大宗交易或只租不售現(xiàn)象。多名中介表示,公寓市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)神秘買(mǎi)家掃樓,一次買(mǎi)下一兩層或者二十來(lái)套房源。而傳奇景苑就有一部分房源不出售而是用來(lái)租賃,其中部分房源交給了龍湖冠寓。據(jù)了解,龍湖冠寓一共運(yùn)營(yíng)8層房源,拎包入住,28平方米的單間租金5400元/月,一房一廳7400元/月。

中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“‘7.31新政’之后,公寓只租不售的背景下,住宅式公寓越來(lái)越受到資深投資者的青睞,自用和理性投資居多。”不過(guò)業(yè)內(nèi)人士提醒稱(chēng),若要投資公寓,必須抱有長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備,短期炒房已不可行。

深圳中原認(rèn)為,市場(chǎng)還是兩極分化,豪宅有一定市場(chǎng),低總價(jià)的剛需需求旺盛,而中間價(jià)段就比較難賣(mài)。發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)還是比較謹(jǐn)慎,依然維持年前的優(yōu)惠力度、促銷(xiāo)手段,導(dǎo)致新房銷(xiāo)售速度也加快。

高傭金和低首付頻現(xiàn)

值得注意的是,許多公寓項(xiàng)目還在依賴(lài)高傭金“賠錢(qián)賺吆喝”,多個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)采用低首付、特價(jià)房等方式來(lái)促銷(xiāo)。

去年“7·31新政”后,深圳多個(gè)公寓項(xiàng)目啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng),一有新項(xiàng)目入市,就會(huì)出現(xiàn)中介刷屏。

“首期14萬(wàn)起,只是兩年房租的費(fèi)用而已”“一口價(jià)房源69萬(wàn)”“抵工程款房源,首付7.5萬(wàn)起”……在深圳龍華、寶安、沙井、龍崗等區(qū)域都有低首付活動(dòng)的樓盤(pán)。

以龍華新彩苑為例,樓盤(pán)推出分期付首付活動(dòng),34平方米的戶(hù)型首付約100萬(wàn)元,可采用分期付首付:定金10萬(wàn)元,簽約7天付首付10萬(wàn)元,約總價(jià)的10%,5月31日前再付首付的20%,8月31日前再付剩余的20%首付。不過(guò),購(gòu)房者需額外支付一定的裝修費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前該項(xiàng)目周邊的一房一廳租金約5000元/月。

現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售顧問(wèn)直言:“有很多客戶(hù)是沖著分期來(lái)的,分期付首付,壓力沒(méi)那么大。”

房產(chǎn)中介小劉告訴記者,開(kāi)發(fā)商為了回籠資金,進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),都有自己的銷(xiāo)售方案,采取首付分期,這樣客戶(hù)也可以有多種選擇,可以說(shuō)是共贏。

對(duì)此,美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為,出現(xiàn)分期付首付是因?yàn)槿缃裾邏毫Υ螅_(kāi)發(fā)商有資金回款壓力,需要加快出貨,使用優(yōu)惠措施來(lái)吸引更多客戶(hù)購(gòu)房。

不過(guò),一些業(yè)內(nèi)人士將商務(wù)公寓看成是“稀缺產(chǎn)品”。中原地產(chǎn)深圳公司董事總經(jīng)理鄭叔倫就指出,商務(wù)公寓未來(lái)零供應(yīng),可售的賣(mài)一套少一套,而且不限購(gòu),稀缺性的優(yōu)勢(shì)放大,成交表現(xiàn)也較好。“在嚴(yán)調(diào)控的背景下,商業(yè)投資的資金流入增加,銷(xiāo)售速度也有所提升。”

深圳中原監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,3月份,深圳全市商務(wù)公寓共成交1594套,環(huán)比上升182.62%;成交面積9.86萬(wàn)平,環(huán)比上升222.44%。商務(wù)公寓成交套數(shù)在新房市場(chǎng)的占比超過(guò)三成,

在業(yè)內(nèi)看來(lái),公寓市場(chǎng)的熱度上升與深圳樓市整體回暖有關(guān),粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺(tái)、銀行利率下調(diào)利好、年前積累的投資需求釋放等因素,使得購(gòu)房者的入市意愿大幅提升。不過(guò),預(yù)計(jì)接下來(lái)深圳公寓的成交量會(huì)有所下滑。

其實(shí)除了個(gè)別典型的商務(wù)公寓外,深圳大部分的商務(wù)公寓銷(xiāo)售平平。一名樓盤(pán)策劃向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出:“如果那么好賣(mài),就沒(méi)必要降價(jià)了,F(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓,讓利都特別厲害”。

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