中國房價的解密
2011-10-5
一、中國高房價的秘密
中國的房價，自1998年房地產(chǎn)市場化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房價更是猛漲。對于中國高房價之原因，眾說紛紜，本文將對此深入探究。
首先，決定房價高低的是人口經(jīng)濟聚集結(jié)構(gòu)。說到房價，多數(shù)專家和評論員都忽略一個決定房價高低的最基本因素，那就是人口經(jīng)濟聚集結(jié)構(gòu)問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房價高。其實這是非常錯誤的。如果13億中國人都居住在農(nóng)村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農(nóng)村，無論如何房價也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房價一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數(shù)量從1992年就一直在減少，那莫斯科為什么房價也高呢？一個最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝，農(nóng)業(yè)出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房價呢？原因就在于荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的很好，人口沒有過于向少數(shù)大城市擁擠。在一個區(qū)域內(nèi)，如果用于居住的房子相對較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個區(qū)域內(nèi)，用于居住的房子相對過剩，那房價就不會一直很高。所以，筆者認為，人口經(jīng)濟的聚集結(jié)構(gòu)是決定房價高低的基礎(chǔ)性因素。
其實，中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝，按照人均0.8畝地就可以實現(xiàn)糧食自給的國際標準，中國僅需要10.7億畝耕地即可實現(xiàn)糧食自給，還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發(fā)展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節(jié)約土地的，按照農(nóng)村住房與宅院用地面積1：3計算，如果城市化之后變成10高的居民樓，則可以節(jié)約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導致高房價是站不住腳的。
房子的價格，像其他商品或資產(chǎn)一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價的第二個因素是中國土地制度。由于中國規(guī)定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價。這種土地制度的結(jié)果，一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因為供給房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開發(fā)的資金；三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會制造高房價和住房難。
僅有供給還形成不了價格，高房價還必須有需求。但是，無論對絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準備結(jié)婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價已經(jīng)高的讓他們買不起。顯然，推高房價的只有富人了，但高房價就是富人惹的禍的嗎？除個別國家外，每個國家都有富人，但并不是每個國家都高房價，所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人也是不對的。
那是什么推動了這個的高房價呢？
筆者認為，中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由于貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價，所以只有他們才可以把房價拉的那么高。另外，由于貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數(shù)的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)利潤低(除房地產(chǎn)外)，繼而導致富人不想投資實業(yè)；富人不想投資實業(yè)，股票、期貨風險太大，城市化發(fā)展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，于是他們就集群的投資或者說投機房地產(chǎn)，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯(lián)合發(fā)布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chǎn)。在缺乏官方統(tǒng)計資料的情況下，《財經(jīng)》(博客,微博)雜志引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處于空置狀態(tài)。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬套。
由于貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內(nèi)需不足，產(chǎn)能相對過剩，就會產(chǎn)生過多凈出口，使外匯儲備不斷增長并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產(chǎn)泡沫，并進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環(huán)。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎(chǔ)貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構(gòu)外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內(nèi)中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內(nèi)的大部分時間內(nèi)，外匯占款已成為中國央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎(chǔ)貨幣投放增長，又導致通貨膨脹和貨幣流動性泛濫。通貨膨脹導致負利率，貨幣流動性泛濫推高物價和資產(chǎn)價格，在城市化的機緣下，處于價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。