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房貸是否提前還 得看還款壓力和理

2013-5-7

基本情況

余先生今年42歲,目前和太太一起經(jīng)營服裝生意。5年前,余先生以按揭方式購買了一套100多平方米的房子,按照當時的政策,房貸利率打了8.5折,總貸款金額80萬元,20年還款期限,每個月還款5700多元。

理財目標

今年,余先生夫婦經(jīng)營的服裝生意還不錯,一個月的凈收入在2萬元左右,也積攢了一筆錢,于是想提前還貸,可是又聽朋友說自己的貸款是等額本息法還款的,提前還貸不劃算。余先生因此想請教理財師該如何處理。

本期專家

夏賽霞(中國農(nóng)業(yè)銀行溫嶺支行金融理財師)

理財分析

大多數(shù)人會認為等額本息法比等額本金法提前還貸吃虧,其實這是一種誤解。其實,這兩種還款方式的計息方法是一樣的,每月支付的利息都是貸款本金×天數(shù)×年利率/360,區(qū)別在于:對于等額本息法,是本月支付的還款額一樣;而對于等額本金法,是本月支付的貸款本金一樣。

舉個例子,80萬元貸款本金分20年還,等額本息法每月還款5988.16元,其中利息是4366.67元,本金是1621.49元;等額本金法第一個月還款7700元,其中利息也是4366.67元,本金是3333.33元。

從第一個月的還款額可以看出,兩種方法的月還款額不同,差別在于本金而非利息。

等額本息法的還款額中,因為前期貸款本金大、支出的利息多,隨著每月的還款本金漸漸減少,利息支出也相應減少,給人們造成等額本息法先還利息后還本金的假象。其實,兩種方法每月支出的利息都是當月應付的利息,銀行并沒有提前收取以后的利息。所以,提前還款是否劃算跟哪種還款方式并沒有太大的關系。

月付(或首月)

總額月付(或首月)利息月付(或首月)本金例:80萬元房貸,20年還款期等額本息法5988.16元4366.67元1621.49元等額本金法7700元4366.67元3333.33元理財建議

是否提前還貸,

得看家庭還款壓力和理財能力

是否選擇提前還貸,應視具體情況而定。首先,需要考慮的是家庭還款壓力。對余先生家庭來說,目前每月凈收入2萬多元,5000多元的月還款額負擔并不重。反倒是如果選擇提前還款,可能造成短期現(xiàn)金流不足的問題。

還有一個要考慮的因素是家庭的理財能力。明年1月1日起,余先生的房貸利率將執(zhí)行新的利率,為6.55%×0.85=5.57%,每月還款額將減少190元左右,這190多元就是利率下降節(jié)省的利息。

對于享受了房貸利率優(yōu)惠的余先生來說,提前還款有點可惜。只要余先生能將這筆資金的綜合收益率保持在5.57%以上,就不需要選擇提前還款。

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