目前中小房企貸款越來越困難
騰訊房產(chǎn)2013-8-15
2013博鰲房地產(chǎn)論壇8月14日—15日在海南三亞舉行，論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，騰訊房產(chǎn)全程直播報道。圖為住建部政策研究中心主任秦虹女士發(fā)表“房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的趨勢與探索”主題演講。秦虹表示中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對風(fēng)險高度的管制的情況下，貸款越來越困難。金融創(chuàng)新是企業(yè)的內(nèi)在需求，是一種必然的趨勢。
以下為部分演講實錄：
從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，第一，成熟的房地產(chǎn)市場它的融資一定是多元化的，而不是單一化的，我們大致研究了在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場，我們看到的他們的企業(yè)的房地產(chǎn)融資，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化。在開發(fā)和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，我們覺得在中國也是很難持續(xù)的，因為在中國現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)7萬多億，整個房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在10年內(nèi)增長了10倍，我們房地產(chǎn)正在從市場起步階段走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局，這是第一個原因，它是一個必然的趨勢。
第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率和前幾年相比是趨于下降的格局，我們現(xiàn)在土地的成本已經(jīng)很高了，但是隨著供應(yīng)的增加，競爭的加劇，包括人工費、原材料費的上升，企業(yè)的利潤在攤薄，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)也必須探討新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問題。
第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前的貸款名單式管理、銀行對風(fēng)險高度的管制的情況下，他的貸款越來越困難。
第四，商業(yè)地產(chǎn)的占比開始大幅度提高，如果說和2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資總規(guī)模從3萬億增長到了7萬億，在房地產(chǎn)總投資規(guī)模增長一倍的時候，房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資增長了2倍。整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資在加快，甚至商業(yè)用房的開發(fā)投資增速高出住宅投資的一倍，在建施工面積也非常大，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)多元化的格局也實現(xiàn)了由住宅投資為主，轉(zhuǎn)向多元化投資，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的增加，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)面臨著極大的挑戰(zhàn)，也面臨著很多問題。主要是退出渠道的匱乏，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，由于我們?nèi)鄙匍L期資金支持，所以整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營水平的提升難度很大，供應(yīng)量上升也導(dǎo)致了過去以散賣為主的商業(yè)地產(chǎn)的銷售現(xiàn)在也面臨著銷售的困難，因為過去商業(yè)地產(chǎn)少，少數(shù)的一些商業(yè)地產(chǎn)可以靠散售來實現(xiàn)他的資金的周轉(zhuǎn)。
當(dāng)大量的商業(yè)地產(chǎn)都開始集中供應(yīng)的時候，銷售也開始出現(xiàn)困難。所以很多企業(yè)為了解決商業(yè)地產(chǎn)運營中的困難，也做了積極的嘗試和探索，比如說高和基金目前實行的帶租約的銷售，這種銷售可能會受到市場歡迎一些，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了持有的比例，持有和散售相結(jié)合，也來應(yīng)對單純的銷售困難帶來的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的不利和銷售難度上升的情況。但是我們覺得這都是一種簡單的應(yīng)對，關(guān)鍵的還是需要長期資金的注入，所以金融創(chuàng)新也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個內(nèi)在要求。這是從行業(yè)的角度來看。
從社會融資的趨勢上來看，利率的市場化已經(jīng)是大勢所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，下一步我們可以沒有懸念地說，我們金融改革的一個大的方向就是要實行利率的市場化。利率市場化導(dǎo)致一個什么結(jié)果呢，導(dǎo)致的結(jié)果就是資金的成本，間接融資和直接融資的成本趨于靠近，而不是更加拉大這個距離。第二，我們的貨幣政策總基調(diào)是用好增量、盤活存量。用好增量對房地產(chǎn)來講，如果是信貸的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的貸款需求。在用好增量政策的情況下，低成本的、更寬松的、大規(guī)模的銀行貸款來支持房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金需求，我覺得這種環(huán)境基本不太具備，下一步盤活存量，對房地產(chǎn)企業(yè)在探索多元化的直接融資方面有極大的空間，是可以探索的。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)融資來講，一方面從理論上來講，應(yīng)該是一些機構(gòu)投資者作為它的投資人，還有一部分散客，就是高凈值人群作為它的投資人。
那么我們現(xiàn)在看到的情況是什么呢？就是不斷成熟的中國的投資人的機會，因為現(xiàn)在有錢的、有能力投資的投資人隊伍越來越壯大，他們在資產(chǎn)配置的要求下，他對房地產(chǎn)投資的形勢也出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)，甚至買基金，買證券化的一些產(chǎn)品，都成為他們資金配置的要求，所以越來越多的成熟的投資人的出現(xiàn)，也為我們下一步房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了一些環(huán)境和條件。包括機構(gòu)投資者范圍擴大的遠景，也為我們下一步房地產(chǎn)的多元化融資創(chuàng)造了一些基礎(chǔ)性的條件。所以無論從行業(yè)本身來講，還是從社會融資的大的方向上來講，我認為下一步我們特別值得關(guān)注的就是房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新的問題。
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