樓市金九銀十即將收尾，市場如何演變？未來政策微調會否增多？一城一策如何推進？進入2019年四季度后的中國樓市，諸多疑問仍然待解。

近日，多地披露當?shù)貥鞘腥�季報，雖然偶有起伏較大地區(qū)，但總體上銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)進一步回暖。

廣東省統(tǒng)計局近日表示，2019年前三季度，廣東商品房銷售面積降幅收窄，在“金九銀十”銷售旺季帶動下，廣東商品房銷售市場好轉，前三季度商品房銷售面積同比下降3.2%，降幅比上半年收窄0.5個百分點。

前三季度，湖南全省商品房實現(xiàn)銷售額3546.88億元，同比增長2.5%，扭轉了今年以來銷售額增速持續(xù)下降的形勢。

湖南省統(tǒng)計局分析稱，銷售額增速回升，主要得益于全省商品房銷售面積下降情況有所改善。前三季度，湖南省商品房銷售面積5845.52萬平方米，同比下降1.7%，降幅比上半年收窄5.1個百分點，比一季度收窄8.4個百分點。其中，張家界(5.260, 0.03, 0.57%)、婁底、邵陽等8個市州實現(xiàn)商品房銷售面積正增長。

安徽省統(tǒng)計局新聞發(fā)言人趙金寶透露，前三季度安徽省商品房銷售面積6696.1萬平方米，下降4.5%；商品房銷售額4969.4億元，增長1%。

除了上述較為平穩(wěn)地區(qū)外，也有一些地方波動較大，冷熱兩極化。

10月23日，海南省統(tǒng)計局副局長王淵表示，前三季度，海南省房地產開發(fā)投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

樓市的波動也給海南經濟發(fā)展帶來一定影響。“要看到，當前我省經濟仍然面臨國內、國際嚴峻復雜經濟形勢以及我省房地產調控三重壓力。”王淵稱。

變化較大的還有北京。今年前三季度，北京市商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%。其中，住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%。

雖然與國內其他地區(qū)相比，北京樓市依然處于旺銷狀態(tài)，但與上半年相比，整體增速也已出現(xiàn)明顯放緩。

今年上半年，北京市商品房銷售面積為387.9萬平方米，同比增長68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬平方米，增長1倍。

北京樓市銷售的增幅放緩，與當?shù)胤康禺a調控長期保持較緊的尺度不無關系。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想表示，三季度往往是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但北京一手普通住宅市場并未因旺季的到來而出現(xiàn)銷售額暴漲的情況。第三季度，一手普通住宅市場供應基本保持穩(wěn)定，成交面積為134.99萬平方米，環(huán)比下降31.8%、同比上升26.9%。

他認為，目前北京住宅市場的調控仍然保持趨嚴態(tài)勢，尤其是中央明確表態(tài)“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，無論是開發(fā)商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已開始調整。

“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這段話出自今年7月30日的中央政治局會議。對于房地產，此次會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

由于政策對房地產業(yè)影響較大，因此，業(yè)界格外關注中央一些重要會議對房地產方面的相關表述。

從2017年7月24日至2019年7月30日，以經濟為主要議題的中央政治局會議已經召開八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他六次會議都對房地產市場作出了明確表述。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從7月份政治局會議針對房地產的表述看，進一步明確了房地產的市場角色，即房地產不應該是刺激經濟的工具，各地對于房地產市場的定位，依然需要強化其消費品的概念，即房子是用來住的，不是用來炒的。各地發(fā)展房地產要更多考慮房地產背后的消費需求，而不應該和經濟刺激等做過多的掛鉤。

李想也表示，中國已經告別了經濟增速過度依賴房地產的時代；房價永遠快速上漲不符合經濟和社會規(guī)律，中央的宏觀調控政策更多的是確保房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，隨著長效機制逐步確立，房地產市場將逐步回歸理性，其角色也將調整為“為全社會創(chuàng)造良好的置業(yè)、工作及生活環(huán)境”。

樓市銷售和投資數(shù)據的平穩(wěn)，也給未來調控政策保持相對穩(wěn)定提供了基礎。

今年前9個月，全國商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。
 
對于前三季度房地產市場走勢，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“房地產的定位很明確房住不炒，也不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。房地產的發(fā)展，總的來看是平穩(wěn)、健康、有序的。”

不過，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并非意味著經濟發(fā)展不再需要房地產。

2019年1~9月，全國房地產開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%。而同期全國固定資產投資（不含農戶）同比增長5.4%。

恒大集團首席經濟學家、恒大研究院院長任澤平稱，房地產對中國經濟增長的托底作用還是很大的，更何況中國城鎮(zhèn)化率只有60%，未來更多的要靠長效機制和住房制度改革來推動房地產市場發(fā)展。

李想也認為，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中比重很高，短期內難以找到相當體量的替代性產業(yè)，長期來看行業(yè)將會實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。但房地產行業(yè)的經濟支柱作用在減弱。房地產市場未來的規(guī)模、銷售交易量會下降，從各地實踐來看，過度依賴房地產拉動經濟基本上也難以持久。

“雖然房地產業(yè)仍然是國民經濟重要產業(yè)，但其重要性已在逐漸減弱。“李想稱。

在這種大的背景下，此前一些城市試圖直接放松樓市調控的舉措大多被緊急叫停。

李想認為，雖然房地產調控現(xiàn)在實行因城施策，一城一策，允許地方根據實際情況微調政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符，被叫停的可能性依然很大。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據項目組23日報告預計，2019年底前，房地產調控政策可能會出現(xiàn)邊際性、局部性放松，但難以出現(xiàn)全面轉向。而在市場下行預期下，即使房地產調控政策有邊際放松，短時間內也難以對房價產生提振作用。

近期，一些城市發(fā)布吸引人才政策，部分政策內容與購房掛鉤，這被市場解讀是調控松綁的表現(xiàn)。

嚴躍進認為，隨著戶籍政策的調整，實際上會對相關住房交易等產生影響。類似政策一出臺，預計當?shù)胤科蠛弯N售機構會趁勢漲價，所以房住不炒的政策內容會強化，各地房企若出現(xiàn)違規(guī)漲價，預計四季度還是會被約談，這時房企不應該違背基本的銷售紀律。

此外，后續(xù)對于土地市場的管控也變得比較重要。房屋交易市場容易傳導到土地交易市場，對于此類土地交易市場的管控中，主要還是要防范土地囤積和地價虛高上漲等現(xiàn)象。

（編輯整理：仙居房產網）