二手房買賣手續(xù)多周期長，有時房子還沒過戶，房價卻已漲了不少。一旦房東不講信用反悔，只能對薄公堂……

合同簽了，定金交了，房東卻反悔了

據(jù)“山東高法”微信號，2019年，家住衢州的紀先生出于剛需，想要置換一套大一點的房子。在將自己原有房屋賣出后，紀先生經(jīng)房產(chǎn)中介介紹看中了劉先生的房子。一番你來我往后，最終敲定紀先生以220萬元的價格購買劉先生的房子。簽訂《二手房買賣合同》的當天，紀先生便支付了5萬元定金。

兩個月后，紀先生終于辦齊了各項手續(xù)，而雙方約定辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時間也如期而至。誰曾想此時，劉先生卻提出因為房屋價格上漲，要至少加價5萬元才賣，不然雙方就解除合同。白紙黑字的合同簽了，定金交了，房款也準備好了，就差“臨門一腳”，賣方卻違約了，這個變故讓紀先生措手不及。

無奈又憤怒的紀先生將劉先生訴至衢州市柯城區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時要求對方雙倍返還定金10萬元并賠償房屋差價損失25萬元，合計35萬元。

拒絕履行顯屬違約！法院判了

庭審中，劉先生認為案涉房屋是自己與妻子藍某的共有財產(chǎn)，自己簽訂《二手房買賣合同》時未取得藍某同意，現(xiàn)藍某不同意出售房屋，兩人簽訂的買賣合同無效，自然無法履行合同，僅同意返還紀先生5萬元定金。

因本案的案涉房產(chǎn)價格確有波動，依紀先生申請，柯城法院委托資產(chǎn)評估公司對雙方約定辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)時案涉房產(chǎn)的價格進行評估。經(jīng)評估，該時間案涉房產(chǎn)價格為238萬元，比合同約定的成交價高出18萬元。

法院經(jīng)審理認為，紀先生與劉先生簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實意思，雙方均應嚴格按照合同約定履行義務。紀先生依約向劉先生支付定金后，劉先生未在約定期限內(nèi)履行房屋過戶手續(xù)，顯屬違約。因劉先生明確表示拒絕履行合同，現(xiàn)紀先生訴請解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，具有事實與法律依據(jù)。因劉先生不履行合同義務，紀先生變賣原有房產(chǎn)后，未能實現(xiàn)重新購置房產(chǎn)的目的，現(xiàn)由于房價變化等因素，增加紀先生今后購房成本，造成紀先生損失18萬元。

最終，法院判決解除雙方簽訂的買賣合同；被告劉先生返還原告紀先生定金5萬元并賠償紀先生損失18萬元，共計23萬元。目前，該判決已生效。

法官說法

購房是生活中的大事，無論是買方還是賣方都要對交易過程中的風險有所防范。

買賣雙方要選擇社會信譽高、提供中介服務有保障的中介機構(gòu)，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、是否存在其他共有人要核實準確，如屬于共有財產(chǎn)的，要求夫妻雙方或者其他所有權(quán)人共同在合同上簽字。同時，房屋買賣合同系買賣雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上達成的契約，一旦達成，各方均應嚴格遵守。如達成協(xié)議后，買賣雙方有反悔造成違約的，均應承擔相應的違約責任。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十八條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。根據(jù)民法典規(guī)定，定金罰則和違約金不能同時適用。本案中，根據(jù)合同中雙方雙倍返還定金的約定與鑒定機構(gòu)鑒定產(chǎn)生的實際損失，法院酌定按鑒定機構(gòu)所鑒定損失確定違約責任，判決被告賠償原告損失18萬元，同時返還原告預交的5萬元定金。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第三百零一條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無權(quán)處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第五百八十四條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

（編輯整理：仙居房產(chǎn)網(wǎng)）