在商品經(jīng)濟(jì)時代，毫無疑問，房子也是商品。影響商品價格的因素很多，但是，最主要的因素，還是供求關(guān)系。不同區(qū)域的房子，不同時期的房屋，價格并不一樣，有時差異還很大。

 

俏俏曾經(jīng)說過，影響房價的因素很多，短期看市場情緒，說的就是供求關(guān)系。長期看人口，說的也是供求關(guān)系。至于中期看規(guī)劃，說的才是一個使用價值的概念。那么，二手房要怎么做，才能賣出去呢？關(guān)鍵還是要思考供求關(guān)系這個事。

 

就拿俏俏所在的城市椒江來說，雖然俏俏一直在說，某些區(qū)塊的新房，還有一定的升值潛力，作為個人資產(chǎn)配置，用作抵押融資來說，肯定是一個不錯的選擇。如果單純的只是投資的概念，就要考量如何變現(xiàn)的流動性問題。至少，在后房地產(chǎn)時代，房子的流動性已大不如從前。許多中小城市老小區(qū)的房子，還有縣市集鎮(zhèn)的房子，性價比要不是特別高，根本就無人問津。俏俏在自媒體看到，溫嶺曾經(jīng)非常熱鬧的老街，看上去還不算太老的立地房，220萬一間也賣不出去。

 

從近幾年椒江市場的實際情況來看，新房開盤時一房難求的盛況，與二手房市場低迷的情況對比，失落和反差也是非常明顯。去年年底以來，房市政策利好不斷，有人借機拋售，有人趁機漲價的情況，在椒江也客觀存在。椒江多數(shù)區(qū)塊的土拍價格，都在一步一步抬升，新房價格自然也是這樣，域外投資人繼續(xù)看好椒江這個市場，也是個有目共睹的事實。

 

所以，俏俏一直說，等房價下跌再買房，暫時是等不來的。買哪里的房子，尤其對于投資人來說，卻是一個很值得思考的問題。同時，怎么樣才能賣出去，也是一個必須面對的問題。

 

如果離開供求關(guān)系談價格，勢必會違背客觀規(guī)律，同時也因為背離現(xiàn)實，而變得不切實際。在俏俏的同行中，有個別做得好的人，上個月也就是賣了幾套新房，二手房一套也沒有成交。房產(chǎn)中介買新房，有點偏離主業(yè)的味道，無論如何，生存發(fā)展，才是王道，可以理解。租房市場也不例外，俏俏手上的幾百套出租房，問津咨詢的量也不是很多，最終成交的也就寥寥幾套而已。

 

所以，市場不是人們想象中的市場，也不是人們靠想象就能再熱起來，市場有市場的客觀規(guī)律，誰都只能遵從，而不是選擇背道而馳。來自首輔大數(shù)據(jù)顯示，二手房的供應(yīng)十分十分的充足，庫存量和空置情況，都客觀擺在這兒。再說，開發(fā)商還會不斷推出新品，更多的投資房，以及急于換房的業(yè)主，還會再涌向市場。

 

顯而易見，二手房如何去庫存，也是一個很值得人們思考的問題。來自首輔大數(shù)據(jù)顯示，無論業(yè)主還是經(jīng)紀(jì)人，感性報價的情況，比比皆是。俏俏的理解是，如果真想賣出去，合理估價，理性報價，在眼下顯得非常必要，無論哪一個層次，哪一個群體，盲目抬價的做法，都不太可取。二手房去庫存的效率怎么樣，一定時候也會反饋到新房市場的投資熱情，不利于整個市場健康發(fā)展，也不利于整個社會可持續(xù)發(fā)展，各地紛紛救市的深層邏輯，也就在此。

 

當(dāng)前市場，二手房評估的方法，也有許多許多，有中介評估、專業(yè)估價、成交均價、熟人評估、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等等諸多方法。雖然各種方法都會考慮市場因素，只是俏俏覺得，對市場因素的考量還很不夠，主要原因還是一個認(rèn)識上的偏差，新房有時一房難求，掩蓋了一個基本事實，房地產(chǎn)市場已是一個買方市場，否則就不需要政策救市。有錢就是大爺?shù)牡览�，誰都不會說自己不懂。現(xiàn)在買房的人選擇余地已經(jīng)很大，多考量客戶價格接受度這個因素，才是合理估價的一個重要因素。

 

俏俏自己在做二手房估價時，經(jīng)常會找?guī)讉�朋友，或者想買房的客戶，聽一聽他們的想法和看法，覺得多少有點幫助和啟發(fā)。

 

關(guān)于二手房的估價方法，一句話，無論哪種方法，管用的才是最好。在賣房這件事上，怎么賣出去，就是最好的路子。