房?jī)r(jià)暴漲為何地產(chǎn)股暴跌
2016-6-11
6月7日，華爾街日?qǐng)?bào)發(fā)表了一篇題為《中國(guó)房地產(chǎn)類股為何沒有隨房?jī)r(jià)一同上漲》的文章，文中指出，中國(guó)最近出現(xiàn)一波房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，但卻沒有從房地產(chǎn)開發(fā)商股票的走勢(shì)上反映出來。這種脫節(jié)是對(duì)投資者的一個(gè)警告：即當(dāng)前的房地產(chǎn)復(fù)蘇不可持續(xù)。
華爾街日?qǐng)?bào)指出，中國(guó)房?jī)r(jià)自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房?jī)r(jià)以30%的漲幅領(lǐng)漲。近期，這一漲勢(shì)已蔓延至規(guī)模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房?jī)r(jià)已上漲5%。
但住宅建筑商的股票并未表現(xiàn)出同樣的樂觀趨勢(shì)�；鶞�(zhǔn)A股房地產(chǎn)類股指數(shù)今年迄今已下跌20%，表現(xiàn)遜于大盤。在香港股市，大型中資房地產(chǎn)開發(fā)商的股價(jià)已下跌14%。
在允許外國(guó)投資者自由進(jìn)入的港股市場(chǎng)，許多中資開發(fā)商目前股價(jià)都低于其賬面價(jià)值。這些房地產(chǎn)公司的估值一般都低于A股上市的房地產(chǎn)公司。
文章稱，這可能意味著一個(gè)巨大的買入機(jī)會(huì)。但似乎更合理的解釋是，股市的情況是在暗示當(dāng)前的房地產(chǎn)復(fù)蘇不可持續(xù)。
摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)此表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升基于房地產(chǎn)政策放松以及信貸政策寬松的大背景，本輪房地產(chǎn)回暖是通過一些投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人加杠桿來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，因此我們認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有周期性調(diào)整。
章俊指出，對(duì)于股票市場(chǎng)而言，投資者多看重企業(yè)的盈利情況以及銷售額，因此對(duì)于投資者而言，這是一波是比較短暫的行情。
但事實(shí)是，即便房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商的利潤(rùn)率卻在走低。華爾街日?qǐng)?bào)文章指出，第一季度在A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的平均凈利潤(rùn)率降至7.9%，2014年年底為10%。
可以看到的是，目前，一線城市以及部分二線城市已經(jīng)開始收緊樓市調(diào)控政策。章俊認(rèn)為，一旦貨幣政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微調(diào)或信貸政策有所調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，比上年名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，隨著銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。商品房待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。
按照章俊的預(yù)測(cè)，在今年三季度初房地產(chǎn)銷售增速將有所回落，伴隨著銷售以及新開工的下降，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)開始有所回落。其擔(dān)心伴隨著銷售的回落以及前期新開工的上漲部分城市會(huì)出現(xiàn)新一波的庫(kù)存。
有分析人士指出，股票市場(chǎng)受市場(chǎng)信心、資本流動(dòng)模式等影響，會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)持續(xù)震蕩的格局。而樓市則更多的受房地產(chǎn)政策和央行的信貸政策影響，這是兩類市場(chǎng)不同特征下的表現(xiàn)。