三四線樓市房價開始動搖？
新浪財經(jīng)2019-10-6
近日《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》鮮鮮出爐，報告指出三四線城市總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力房地產(chǎn)市場并不具體長期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下三四線城市住房市場可能將先后進(jìn)入下行小周期房價穩(wěn)中趨降。報告預(yù)測：如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進(jìn)入下行小周期。
7月二手房市場降溫顯著
某樓市數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，四大經(jīng)濟(jì)圈僅有長三角經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價上漲，其余經(jīng)濟(jì)圈全部下跌珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價環(huán)比分別以0.27%和0.21%的跌幅連續(xù)領(lǐng)跌。在環(huán)比跌幅Top10中三四線城市占據(jù)6席并包攬前4名。其中三線城市三亞以2.74%跌幅位居榜首。通過相關(guān)的數(shù)據(jù)我們可以明顯的感受到，今年7月份二手房市場已經(jīng)顯著降溫，對于三四線城市而言，恐將出現(xiàn)持續(xù)利空。
為什么三四線城市房價開始動搖？
得益于過去兩年的棚改政策，三四線城市的樓市短期內(nèi)注入了大筆資金，也因此帶動了三四線城市房價的飛速上漲。棚戶區(qū)改造也成為了近年來刺激三四線城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推力，為其帶來了充沛的購房需求和投資意向。但是由于棚改的叫停，目前的人口政策、棚改進(jìn)程以及政策調(diào)控都越來越利空三四線城市的樓市。根據(jù)財政部公布的2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算，2019年棚戶區(qū)改造核定開工數(shù)量為285萬套，相比于2018年的588萬套下降 51%數(shù)量幾近腰斬。棚改計劃的大幅縮水對三四線城市住房市場的投資額和成交量提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
調(diào)控不放松，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段
7月31日中共中央政治局會議上明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，政策調(diào)控方面，房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊趨勢明顯。無論是蘇州樓市調(diào)控加碼，洛陽樓市限價令，還是開封限售松綁政策被喊停，都不約而同呼應(yīng)著政策收緊的主題。研究院智庫中心研究總監(jiān)接受《華夏時報》采訪時表示近期中央的表態(tài)，使得三四線城市樓市幾乎沒有政策松綁的可能性，下半年對樓市管控或?qū)⒗^續(xù)加碼。
房地產(chǎn)資金壓力增加，不少房企破產(chǎn)
房價下跌只是表面，更為讓人擔(dān)憂的還是目前三四線樓市所面臨的資金壓力今年房企融資端口全面收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)海外發(fā)債、信托業(yè)務(wù)、銀行貸款等多方面從嚴(yán)管控。資本寒冬下，許多中小房企現(xiàn)金流吃緊，債多壓身，難以為繼。據(jù)統(tǒng)計僅今年上半年，就已經(jīng)有274家房企宣告破產(chǎn)。
“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬。
銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無法獲得銀行的資金。
”某地產(chǎn)商在飯局中無奈地對著老朋友訴苦。
他們自己也清楚，自己的地產(chǎn)項(xiàng)目過少，現(xiàn)金流體量也小，目前已經(jīng)沒辦法再進(jìn)入銀行融資的名單。
購房者需注意房企狀況，警惕爛尾樓！
顯然，曾經(jīng)的100%增長率時代已經(jīng)過去，接下來，對于不少地產(chǎn)企業(yè)來說，將面臨降低負(fù)債和保持增長的雙重難題。旭輝控股集團(tuán)董事長林中說：“地產(chǎn)銷售上要有規(guī)模，要沖規(guī)模就要投資，如果靠自身滾動資金發(fā)展，維持20%到40%的增長是有可能的，但是如果要超過這個增長幅度，就必須要加杠桿，但是未來幾年整個行業(yè)在去杠桿是趨勢。”
目前，由于樓市降溫，房價趨冷。不少開發(fā)商去化率降低，資金回流壓力加大，價格上也做出了更多的讓步。但是需注意的是，對于購買期房的業(yè)主現(xiàn)在維權(quán)的現(xiàn)象越來越普遍，主要也是因?yàn)殚_發(fā)商為了壓縮成本，各種偷工減料或者裝修、物業(yè)減配�！吨袊》渴袌霭l(fā)展月度分析報告》也提醒三四線購房者，要提高風(fēng)險意識，警惕市場下行周期內(nèi)房企迫于資金壓力出現(xiàn)延期交房、質(zhì)量不過關(guān)甚至樓盤爛尾等風(fēng)險。