在地王頻出的現(xiàn)狀下 如何拿地才是
2016-6-23
在高價(jià)地頻出不斷擾動(dòng)著人們的神經(jīng)之際，房地產(chǎn)商顯然要鎮(zhèn)定得多。盡管重點(diǎn)城市土地資源愈發(fā)稀缺推動(dòng)房地產(chǎn)商之間的奪地大戰(zhàn)硝煙彌漫，但房地產(chǎn)商們稱，他們不斷通過聯(lián)合開發(fā)、引進(jìn)金融資本等方式，實(shí)際能夠很好的應(yīng)對(duì)地價(jià)不斷上漲的局面。
中南建設(shè)（000961，SZ）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)板塊的高級(jí)副總裁畢興礦稱，雖然現(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)爭奪一塊土地的情況，但如今是一個(gè)合作的時(shí)代，大家可以通過合作盡可能地去控制地價(jià)。他還表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過輕資產(chǎn)操盤的方式，將高價(jià)地引入更多的金融資本，能夠在投入資金不大的情況下將規(guī)模不斷擴(kuò)大。
在昨日由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉辦的藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)間隙，畢興礦對(duì)人民網(wǎng)記者表示，公司下半年的發(fā)展戰(zhàn)略將繼續(xù)牢牢抓住投資這個(gè)牛鼻子。他說，地買對(duì)了，整個(gè)開發(fā)運(yùn)營就成功了80%。
畢興礦在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，公司下半年將繼續(xù)圍繞重點(diǎn)城市展開，在不斷做大一線城市規(guī)模的情況下，公司也會(huì)擴(kuò)大在熱點(diǎn)的一、二線城市周邊布局的機(jī)會(huì)。他還說，公司并不會(huì)完全放棄三、四線城市的投資機(jī)會(huì)。
作為以建筑施工業(yè)務(wù)起家的工程總承包企業(yè)，在進(jìn)入中小城市進(jìn)行了十?dāng)?shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)之后，中南建設(shè)的業(yè)務(wù)重心如今正在向一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。
據(jù)該公司2015年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在主營業(yè)務(wù)中的占比大幅提升并一舉超過了建筑施工業(yè)務(wù)，成為公司最主要的營業(yè)收入來源。
根據(jù)中南建設(shè)財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，該公司的房屋銷售收入在主營業(yè)務(wù)中的占比從2014年的48.55%上升至去年末的61.13%，而建筑施工收入的比重則從2014年的50.14%下降至去年末的36.87%。
公司披露的數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在江蘇、山東和海南三省，其中江蘇的銷售額占比達(dá)到了四分之三。
自2013年以后，該公司加快了在二線核心城市的房地產(chǎn)開發(fā)布局，收縮江蘇省外的非核心區(qū)域的業(yè)務(wù)。公告數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)去年通過多種形式在南京、蘇州、上海、北京幾個(gè)重點(diǎn)城市新增了15個(gè)項(xiàng)目，將二線以上城市的土地儲(chǔ)備占比增加至3成。
人民網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年來中南建設(shè)在南京、上海、蘇州及其轄下區(qū)縣拿下的8宗土地總價(jià)已經(jīng)超過了115億元，總地價(jià)接近該公司去年住宅銷售金額的一半。
畢興礦表示，圍繞一線城市和熱點(diǎn)的二線城市周邊的衛(wèi)星城進(jìn)行重點(diǎn)拓展一直是公司的重要戰(zhàn)略。他說，在這些都市圈里，實(shí)際上有不少的投資機(jī)會(huì)，這是公司提升投資質(zhì)量的重要規(guī)劃。
畢興礦指出，這需要公司對(duì)土地有非常清晰的定位。他說，在一線城市和二線重點(diǎn)城市，一定要深耕，在戰(zhàn)略清晰的前提下，公司可以聯(lián)合其他的房地產(chǎn)商進(jìn)行合作開發(fā)。
據(jù)畢興礦介紹，中南建設(shè)在南京、蘇州和上海等地拿下的項(xiàng)目，實(shí)際上很多都引入了其他的合作方，諸如萬科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）等。
比如，中南建設(shè)在今年5月上旬拿下的南京一塊總價(jià)達(dá)48億元的地塊中，該公司實(shí)際上的權(quán)益占比只有3成左右。畢興礦說，公司引入了其他的資本并將操盤該項(xiàng)目。
畢興礦認(rèn)為，通過輕資產(chǎn)操盤的方式，即使地價(jià)炒到50億甚至80億，公司實(shí)際的支出仍然可控。
此外，他還表示，通過集中優(yōu)勢資源深耕某個(gè)區(qū)域，做到多盤聯(lián)動(dòng)，這樣公司將能夠有效地管控成本，提升規(guī)模效應(yīng)。
“不是說競爭激烈你就不做，你回避不了，”畢興礦表示，“最重要的一點(diǎn)是大家對(duì)市場的判斷……，即使溢價(jià)率100%甚至更高，但有錢賺、有利潤空間，我為什么不做呢？”
在畢興礦看來，在地王頻出的時(shí)代，企業(yè)如何借地王的勢也異常重要。他說，地王入市通常會(huì)抬高整個(gè)市場，因?yàn)榈赝醯某杀靖�，其他企業(yè)需要做的就是等。
“你拿到好地，拿對(duì)城市，不見得你能把最后的20%做到極致，”畢興礦說，“細(xì)節(jié)就在于你是否踩準(zhǔn)了市場的節(jié)奏。”他說，這就好比當(dāng)?shù)貎r(jià)拍到2.5萬元/平方米的時(shí)候，周圍的房價(jià)可能就2.8萬元/平方米左右，如果這個(gè)時(shí)候把新拿的項(xiàng)目拿出來賣，那毫無疑問會(huì)虧本，但如果等幾個(gè)月，那結(jié)果可能就完全不一樣了。
“這就是整個(gè)開發(fā)節(jié)奏的把握，像彈鋼琴一樣，輕重緩急，一定要有一個(gè)對(duì)市場敏感度的把握，”畢興礦說，“包括這個(gè)階段你對(duì)價(jià)格的預(yù)判，不能說100%正確，至少大的趨勢正確，或者說不允許有太大的偏差。”