樓市投資增幅再創(chuàng)年度新高
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2019-2-15
雖然去年下半年起,房地產(chǎn)市場銷售就普遍轉(zhuǎn)淡,不時傳來房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人叫苦的聲音,但全年的整體表現(xiàn)仍與直觀感受迥異。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2018年全國商品房量價再創(chuàng)新高,銷售面積約17億平方米,銷售額約15萬億元。
我個人最關(guān)注的一個數(shù)據(jù),是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2018年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元,同比增長9.5%,比上年同期提高2.5個百分點(diǎn)。而公認(rèn)日子很好過的2016年、2017年,房地產(chǎn)投資分別只增長6.9%和7.0%。
去年房地產(chǎn)投資并非突然加速,而是相當(dāng)平穩(wěn)。2018年上半年,房地產(chǎn)投資增幅為9.7%;1-9月增幅為9.9%,然后是全年的9.5%。
雖然,從主流房企拿地情況看,并未出現(xiàn)大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂緊了口袋;土地流拍的現(xiàn)象時有發(fā)生,成交也多為低溢價率,但財(cái)政部1月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2018年全國土地出讓收入高達(dá)65096億元,同比增長25%,賣地收入再創(chuàng)新高。
土地投資是支持房地產(chǎn)投資的重要因素。從這個方面來說,2018年房地產(chǎn)投資增長9.5%是可以理解的。另一個因素,或許可從棚改投資來解釋。
根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2018年1-11月全國棚改已動工建設(shè)616萬套,超額完成580萬套的年度計(jì)劃,投資額逾16000億元。加上12月的數(shù)字,全國估計(jì)有650萬套。中央的計(jì)劃是,2018年到2020年,全國計(jì)劃開工建設(shè)各類棚戶區(qū)1500萬套。
此前的三年,2015年至2017年,全國新開工各類棚戶區(qū)分別為601萬套、606萬套和609萬套,合計(jì)超過1800萬套。也就是說,全國棚改建設(shè)是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞較多的一年,主要觀點(diǎn)是認(rèn)為在踩剎車,點(diǎn)剎。不過,就如同以為貿(mào)易摩擦?xí)绊戇M(jìn)出口結(jié)果卻是貨物貿(mào)易量仍在增長一樣,棚改可能的政策變化,反而可能催促了各地加快當(dāng)年的開工建設(shè)速度。就結(jié)果而言,我個人認(rèn)為,棚改建設(shè)為房地產(chǎn)投資增長作出了不小的貢獻(xiàn)。
我拿去年房地產(chǎn)的幾個數(shù)據(jù)來說事,有兩個小意圖。一是否定了個別專家說房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長的說法。商品房銷售量價創(chuàng)新高,房地產(chǎn)投資增長9.5%(高于全國固定資產(chǎn)投資增幅的5.9%),不僅沒有拖累經(jīng)濟(jì)增長,而是從投資和消費(fèi)兩端再次起到了拉動作用。
二是不要總是動不動就把希望寄托在房地產(chǎn)身上。過往多年,哪怕是在房地產(chǎn)處于高增長時期,也屢有專家出來呼吁通過房地產(chǎn)救市;而此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,也有專家暗示要適當(dāng)放松,以防止經(jīng)濟(jì)被下行的樓市拖累。但如你所知,經(jīng)濟(jì)的下行,樓市的調(diào)整,更多是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)自身的需求,兩者都需要追求更有質(zhì)量的增長。
去年數(shù)據(jù)再怎樣也都過去了,人們關(guān)注的是今年趨勢。年底年初,由于工作的關(guān)系,跟企業(yè)界朋友會有些探討。我先重申個人觀點(diǎn):不管是從剛性需求(首次置業(yè)和改善需求),還是從城市更新來說,房地產(chǎn)在較長時期內(nèi)仍處于發(fā)展軌道。主流房企還有很大的施展空間,雖然市場份額一直都在變化。
正如我們看到的,去年底,部分城市調(diào)控出現(xiàn)了微調(diào),這是城市從主體責(zé)任出發(fā)根據(jù)實(shí)際情況所作的調(diào)整,無可厚非。但人們都認(rèn)識到,在房地產(chǎn)長效機(jī)制建立以前,房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)不會有方向性的改變。這已為諸多地方兩會的關(guān)鍵詞所證實(shí)。比如上海兩會提出:完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)長效機(jī)制,繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松,房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,房價保持總體穩(wěn)定。
假如說,房地產(chǎn)調(diào)控政策方面不會更緊,那么,市場是不是已經(jīng)筑底了呢?如果2018年四季度是所謂的“底部”,那它的底部又有多長?從1月份和剛剛過去的春節(jié)情況看,是比較清淡的。過去幾年,返鄉(xiāng)置業(yè)曾是三四線樓市的重要支撐,但我們記者了解的情況,今年春節(jié)期間的看房人數(shù)和成交量都比較低,專家認(rèn)為這些城市的需求已被透支。
目前來看,一季度的基數(shù)會維持低位,也就是說,市場還在尋底過程中?催^我文章的朋友會知道,去年下半年以來的樓市調(diào)整,更多是市場因素主導(dǎo)的反應(yīng)。所謂史上最全最嚴(yán)厲的調(diào)控,延遲了兩年半才迎來市場的調(diào)整,它不會只用半年就完成,從這個角度說,一季度繼續(xù)調(diào)整,業(yè)界不應(yīng)過度驚訝。
通常而言,政策的底部會帶來市場底部的構(gòu)筑和修復(fù),但需要一段時間的傳導(dǎo)。從積極意義看,政策的正向變化有助于緩解、減弱調(diào)整的長度和幅度。如果這個邏輯成立,則二季度的市場表現(xiàn)要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量價繼續(xù)創(chuàng)新高,房地產(chǎn)投資保持去年的增幅也不現(xiàn)實(shí)。
理智的房企不會簡單押注于政策的轉(zhuǎn)向。從策略上講,偏進(jìn)取的房企,會趁低點(diǎn)增加投資,收購項(xiàng)目或公開拿地;偏穩(wěn)重的房企,則會繼續(xù)觀望,待市場信號清晰顯現(xiàn)后再采取進(jìn)攻態(tài)勢。但負(fù)責(zé)前期投資的部門會發(fā)現(xiàn),城市和區(qū)域選擇越來越難了,三四線城市需求飽和度增加,一二線管控未見放松。不過,既然大家都承認(rèn)隨便誰都能掙大錢的房地產(chǎn)時代已經(jīng)過去了,不正是真正聰明房企大顯身手的時候了?