樓市投資增幅再創(chuàng)年度新高
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2019-2-15
雖然去年下半年起，房地產(chǎn)市場銷售就普遍轉(zhuǎn)淡，不時傳來房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人叫苦的聲音，但全年的整體表現(xiàn)仍與直觀感受迥異。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全國商品房量價再創(chuàng)新高，銷售面積約17億平方米，銷售額約15萬億元。
我個人最關(guān)注的一個數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5%，比上年同期提高2.5個百分點(diǎn)。而公認(rèn)日子很好過的2016年、2017年，房地產(chǎn)投資分別只增長6.9%和7.0%。
去年房地產(chǎn)投資并非突然加速，而是相當(dāng)平穩(wěn)。2018年上半年，房地產(chǎn)投資增幅為9.7%；1-9月增幅為9.9%，然后是全年的9.5%。
雖然，從主流房企拿地情況看，并未出現(xiàn)大幅攀升，到下半年，一些房企甚至捂緊了口袋；土地流拍的現(xiàn)象時有發(fā)生，成交也多為低溢價率，但財(cái)政部1月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地出讓收入高達(dá)65096億元，同比增長25%，賣地收入再創(chuàng)新高。
土地投資是支持房地產(chǎn)投資的重要因素。從這個方面來說，2018年房地產(chǎn)投資增長9.5%是可以理解的。另一個因素，或許可從棚改投資來解釋。
根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-11月全國棚改已動工建設(shè)616萬套，超額完成580萬套的年度計(jì)劃，投資額逾16000億元。加上12月的數(shù)字，全國估計(jì)有650萬套。中央的計(jì)劃是，2018年到2020年，全國計(jì)劃開工建設(shè)各類棚戶區(qū)1500萬套。
此前的三年，2015年至2017年，全國新開工各類棚戶區(qū)分別為601萬套、606萬套和609萬套，合計(jì)超過1800萬套。也就是說，全國棚改建設(shè)是在降速的。而2018年也是棚改政策傳聞較多的一年，主要觀點(diǎn)是認(rèn)為在踩剎車，點(diǎn)剎。不過，就如同以為貿(mào)易摩擦?xí)绊戇M(jìn)出口結(jié)果卻是貨物貿(mào)易量仍在增長一樣，棚改可能的政策變化，反而可能催促了各地加快當(dāng)年的開工建設(shè)速度。就結(jié)果而言，我個人認(rèn)為，棚改建設(shè)為房地產(chǎn)投資增長作出了不小的貢獻(xiàn)。
我拿去年房地產(chǎn)的幾個數(shù)據(jù)來說事，有兩個小意圖。一是否定了個別專家說房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長的說法。商品房銷售量價創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資增長9.5%（高于全國固定資產(chǎn)投資增幅的5.9%），不僅沒有拖累經(jīng)濟(jì)增長，而是從投資和消費(fèi)兩端再次起到了拉動作用。
二是不要總是動不動就把希望寄托在房地產(chǎn)身上。過往多年，哪怕是在房地產(chǎn)處于高增長時期，也屢有專家出來呼吁通過房地產(chǎn)救市；而此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，也有專家暗示要適當(dāng)放松，以防止經(jīng)濟(jì)被下行的樓市拖累。但如你所知，經(jīng)濟(jì)的下行，樓市的調(diào)整，更多是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)自身的需求，兩者都需要追求更有質(zhì)量的增長。
去年數(shù)據(jù)再怎樣也都過去了，人們關(guān)注的是今年趨勢。年底年初，由于工作的關(guān)系，跟企業(yè)界朋友會有些探討。我先重申個人觀點(diǎn)：不管是從剛性需求（首次置業(yè)和改善需求），還是從城市更新來說，房地產(chǎn)在較長時期內(nèi)仍處于發(fā)展軌道。主流房企還有很大的施展空間，雖然市場份額一直都在變化。
正如我們看到的，去年底，部分城市調(diào)控出現(xiàn)了微調(diào)，這是城市從主體責(zé)任出發(fā)根據(jù)實(shí)際情況所作的調(diào)整，無可厚非。但人們都認(rèn)識到，在房地產(chǎn)長效機(jī)制建立以前，房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)不會有方向性的改變。這已為諸多地方兩會的關(guān)鍵詞所證實(shí)。比如上海兩會提出：完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)長效機(jī)制，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價保持總體穩(wěn)定。
假如說，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面不會更緊，那么，市場是不是已經(jīng)筑底了呢？如果2018年四季度是所謂的“底部”，那它的底部又有多長？從1月份和剛剛過去的春節(jié)情況看，是比較清淡的。過去幾年，返鄉(xiāng)置業(yè)曾是三四線樓市的重要支撐，但我們記者了解的情況，今年春節(jié)期間的看房人數(shù)和成交量都比較低，專家認(rèn)為這些城市的需求已被透支。
目前來看，一季度的基數(shù)會維持低位，也就是說，市場還在尋底過程中�？催^我文章的朋友會知道，去年下半年以來的樓市調(diào)整，更多是市場因素主導(dǎo)的反應(yīng)。所謂史上最全最嚴(yán)厲的調(diào)控，延遲了兩年半才迎來市場的調(diào)整，它不會只用半年就完成，從這個角度說，一季度繼續(xù)調(diào)整，業(yè)界不應(yīng)過度驚訝。
通常而言，政策的底部會帶來市場底部的構(gòu)筑和修復(fù)，但需要一段時間的傳導(dǎo)。從積極意義看，政策的正向變化有助于緩解、減弱調(diào)整的長度和幅度。如果這個邏輯成立，則二季度的市場表現(xiàn)要好于一季度，下半年好于上半年。但寄望全年商品房量價繼續(xù)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資保持去年的增幅也不現(xiàn)實(shí)。
理智的房企不會簡單押注于政策的轉(zhuǎn)向。從策略上講，偏進(jìn)取的房企，會趁低點(diǎn)增加投資，收購項(xiàng)目或公開拿地；偏穩(wěn)重的房企，則會繼續(xù)觀望，待市場信號清晰顯現(xiàn)后再采取進(jìn)攻態(tài)勢。但負(fù)責(zé)前期投資的部門會發(fā)現(xiàn)，城市和區(qū)域選擇越來越難了，三四線城市需求飽和度增加，一二線管控未見放松。不過，既然大家都承認(rèn)隨便誰都能掙大錢的房地產(chǎn)時代已經(jīng)過去了，不正是真正聰明房企大顯身手的時候了？