還在與二房東斗智斗勇？這份防坑手
中新網2021-7-11
這個畢業(yè)季，規(guī)模龐大的高校畢業(yè)生跨入職場，又掀起新一波“租房潮”。
對剛畢業(yè)的學生來說，要從茫茫城市選出安家小窩并非易事，從找房看房到簽約入住，新手們面臨著一連串的問題。二房東是否真那么可怕？出租屋能否按自己意愿裝修？房東能因賣房要求卷鋪蓋走人嗎？
這些關系切身利益的租房法律，你了解了嗎？
——二房東，有那么可怕嗎？
前不久，“二房東簽2月租期轉租給別人3年”的新聞引起關注，有網友直呼，千萬不要從二房東手里租房子！不少剛畢業(yè)的受訪者也表示，畢業(yè)租房子，最擔心遇到二房東，不知自身權益是否受到保障。
所謂二房東，就是先從原房東手里租下房子，然后再整體或分房轉租給他人的“二手房東”。比起直接從房主手中租房，其實只是多了一道轉租手續(xù)。
關于轉租，在民法典里明確規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。也就是說，從二房東手里租房，同樣得到法律認可。
但需注意的是，法律還規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
因此，在租房時，大家首先應查看房主產權原件、房主有效身份證原件，仔細核對產權證的產權人與身份證是否相同，并索取其復印件作為合同附件。
如非產權人本人出租，一定要了解轉租行為是否取得產權人同意，留下書面證據，比如拿到產權人的代理委托書，房主方同意出租的書面證明。
——不簽“口頭合同”，租期一定要書面明確！
民事領域，對于合同糾紛，法院優(yōu)先審查的是雙方約定條款。
民法典要求，租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
此外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據民法典第510條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。
不定期租賃，意味著雙方可以隨時解除合同。對于好不容易找到房子、已經安置入住的房客，這樣的情形將直接陷于被動。
因此，為了自己的權益，無論租期長短都應簽訂書面房屋租賃合同。為規(guī)范起見，合同應盡量采用各地區(qū)房地產主管部門發(fā)布的房屋租賃合同示范文本。
簽合同時，對押金、租金支付方式和時間、租賃期限、水電費繳納、房屋維修、雙方的違約責任等方面，要盡可能約定清楚。
千萬注意，不管出租人口頭承諾多少，只要沒有落實到書面，一個字也不能相信。合同簽訂后，建議提醒房東向有關部門登記。
——甲醛超標等“隱形瑕疵”，可隨時解除合同！
作為飲食起居的重要場所，房屋的環(huán)境質量非常重要。然而現實中，一些黑心商家為盡快獲得利益，不顧租客生命健康，將剛裝修好的房子速速出租，關于甲醛超標導致身體不適的新聞屢見報端。
對于此類情況，民法典第731條明確規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
已有的法院判決也顯示，當出租房出現甲醛超標，租客可以請求解除合同。
現實中，入住后，若明顯感到身體不適，要第一時間委托具有專業(yè)資質的鑒定機構做專業(yè)檢測。如果鑒定結論表明，甲醛含量超標且已經達到危及人身健康的濃度標準，可以依法解除合同，并要求退賠相應費用。如對身體造成傷害，還可根據相關規(guī)定，主張治療康復等費用。
——房東、合租室友不得擅闖房間！
生活中，我們不時還可以看到這樣的新聞：房東私自進入出租房將房內吵鬧的小貓帶走、女租客稱洗澡時男租客多次闖入并逗留……租來的房子，有個人空間嗎？
民法典明確規(guī)定，自然人享有隱私權。任何組織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。
從上述案件的處理結果可以看見，私人住宅無論是個人自有的房屋，還是通過租用、借用等方式占有的房屋，都屬于個人支配的財產范圍，對該財產的空間支配，形成個人的隱私。
因此，遇到房東、合租室友擅闖房間，我們有權以侵犯隱私權為由，要求其承擔賠禮道歉、賠償精神損害撫慰金等民事法律責任。如果情節(jié)嚴重，侵權人還可能承擔行政責任、刑事責任。
——東西壞了，房東應承擔維修義務！
在出租屋內，東西壞了怎么辦？
民法典第712條規(guī)定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
依照法律規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時，可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
此外，因租客的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規(guī)定的維修義務。
因此，非自己的過錯導致屋內東西損壞，房東應當及時維修，如果房客自行維修，要注意保留相應費用發(fā)票與證據，要求房東負擔費用。
——改裝房屋，要經房東允許！
值得一提的是，裝修和維修不同。
法律規(guī)定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
因此，拎包入住后，除了不影響屋內建筑布置的小裝飾可以自行添加，要添加空調、熱水器等大物件，甚至改裝整個房屋布置，一定要得到房東的允許。
——“買賣不破租賃”！房東賣房也不能趕人
租房子住，似乎總缺少安全感——房子是別人的，如房東賣房，要求卷鋪蓋走人怎么辦？
對此，民法典第725條要求，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
此外，出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
也就是說，房東若要賣房，不僅不能直接趕人，還應當在出賣前通知租客。
只要合同約定的租房期限未到，就安心住下去吧！