在咱們中國(guó)，有商品房以來(lái)，實(shí)行的就是預(yù)售制，二手房是現(xiàn)房，而新房多是期房。期房看不見(jiàn)，摸不著，就讓開(kāi)發(fā)商可以套路購(gòu)房者。這種制度性的缺陷，一時(shí)還難以彌補(bǔ)。
因此，購(gòu)房者買(mǎi)新房時(shí)，都會(huì)先看樓盤(pán)沙盤(pán)，也只有如此。借助沙盤(pán)，可以大概了解樓盤(pán)的相關(guān)信息，比如房屋的樓棟、區(qū)域、朝向以及周邊情況等等。走進(jìn)售樓處看沙盤(pán)，外行人多是看個(gè)熱鬧而已，內(nèi)行人更多看到的，而是開(kāi)發(fā)商的套路。隨著時(shí)代的發(fā)展，樓盤(pán)沙盤(pán)，還越做越精致，可謂誘惑多多。所以，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一定要提前注意，才能防止被套。
在俏俏看來(lái)，怎么樣讀懂沙盤(pán)不告訴你的信息，才是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商想讓你看的信息，其實(shí)不用多看，相反，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有展示的東西，才是咨詢(xún)的重點(diǎn)。俏俏在說(shuō)炒股時(shí)，常說(shuō)到，要學(xué)會(huì)逆向思維，看沙盤(pán)也是如此。
首先是要看比例，確定沙盤(pán)是否按照實(shí)際比例來(lái)制作。
在觀看沙盤(pán)比例尺寸的時(shí)候，如果是根據(jù)實(shí)際規(guī)劃比例制作，就可以按比例算出實(shí)際尺寸。同時(shí)，按工商管理機(jī)關(guān)的要求，開(kāi)發(fā)商使用模型時(shí)，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，也就是表明沙盤(pán)模型僅供參考。
夸大樓間距，是開(kāi)發(fā)商常用的一種促銷(xiāo)手段，而實(shí)際上是，許多沙盤(pán)都會(huì)放大樓體間距。因此，在看樓盤(pán)沙盤(pán)的時(shí)候，要注意樓間距的實(shí)際大小。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23％的人認(rèn)為樓間距窄會(huì)影響視野，37％認(rèn)為會(huì)影響采光和通風(fēng)，33％認(rèn)為影響私密性，7％的人認(rèn)為還有其他影響。
特別是高層小區(qū)，看上去樓間距也已不錯(cuò)，但是，對(duì)于低樓層的房子來(lái)說(shuō)，日照還會(huì)有明顯的影響。
其次是要看小區(qū)整體規(guī)劃
沙盤(pán)是小區(qū)的縮影，在沙盤(pán)上，小區(qū)密度是否過(guò)大、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調(diào)、內(nèi)交通的分布是否合理、公共設(shè)施的分布是否人性化、小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系等等，都對(duì)以后的居住質(zhì)量影響很大，也是購(gòu)房者在挑選樓盤(pán)的時(shí)候應(yīng)考慮的關(guān)鍵因素。
許多購(gòu)房者不知道這個(gè)秘密，有不少樓盤(pán)的沙盤(pán)，只是為了好看，小區(qū)的綠化與實(shí)際出入很大，購(gòu)房者要問(wèn)清沙盤(pán)中的綠化，是否與實(shí)際一致，這一點(diǎn)很重要。按照俏俏的經(jīng)驗(yàn)，不少小區(qū)的綠化很隨性，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在這個(gè)事上，顯得不夠重視。像有的小區(qū)綠化，還種上楊梅樹(shù)、枇杷樹(shù)等等果樹(shù)，有點(diǎn)弄巧成曲的嫌疑！
現(xiàn)在的樓盤(pán)，一般都會(huì)按照規(guī)范配置車(chē)位數(shù)量，往往是地下停車(chē)位配置得較多，而地面的車(chē)位卻相對(duì)較少。所以，對(duì)應(yīng)居民素質(zhì)的現(xiàn)狀，入住以后，難免會(huì)出現(xiàn)亂停車(chē)現(xiàn)象。在俏俏看來(lái)，地上地下車(chē)位適當(dāng)比例配置，有助于提升小區(qū)整體品位，現(xiàn)階段的居民素質(zhì)和物業(yè)管理水平，一時(shí)還難以達(dá)到開(kāi)發(fā)商的理想狀態(tài)。
小區(qū)內(nèi)的交通，也是在看房中容易忽略的問(wèn)題。內(nèi)交通，一般分為人車(chē)分流和人車(chē)混行兩類(lèi)，其是否合理，對(duì)于居住的安全性和環(huán)境的協(xié)調(diào)性，都是比較關(guān)鍵的。所以，購(gòu)房者務(wù)必要詢(xún)問(wèn)一下，小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的車(chē)行、人流等等。
再次是隱形建筑的問(wèn)題。
標(biāo)注建筑物的沙盤(pán)，會(huì)擺設(shè)一些小方塊，隱去了一些必要的生活設(shè)施，如電房、水泵房、地下車(chē)庫(kù)的出入口，甚至是垃圾站。切記，要問(wèn)清楚他們的用途，很可能是垃圾房，或者變電箱之類(lèi)的設(shè)施。否則，購(gòu)房者買(mǎi)了垃圾站旁的房子，自己還都不知道，事后也無(wú)處可以投訴。雖然你真的不知情，也只能怪自己當(dāng)初不小心。
第四就是周邊的配套，一定要了解清楚。
樓盤(pán)周邊的配套，許多時(shí)候，都是樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，而且，眾多的開(kāi)發(fā)商，不僅會(huì)做過(guò)度渲染，而且也會(huì)在沙盤(pán)中做重點(diǎn)標(biāo)注。
沙盤(pán)中顯示小區(qū)周?chē)膶W(xué)校、超市、商場(chǎng)、公園、道路等等，是否真實(shí)存在，以及建設(shè)的進(jìn)度和開(kāi)放時(shí)間，都關(guān)系到今后你生活的品質(zhì)。因此，購(gòu)房者除了要咨詢(xún)清楚以外，最好還要實(shí)地再進(jìn)行考察，這一點(diǎn)顯得尤為重要！
俏俏，曾多年從事媒體工作，知道一個(gè)企業(yè)的廣告投入，與其銷(xiāo)售收入之間，存在一定的科學(xué)合理的比例。樓盤(pán)沙盤(pán)，既是一個(gè)媒介，也是一種廣告，制作費(fèi)用自然與其品質(zhì)、定位和房?jī)r(jià)，有某種關(guān)聯(lián)。
要是樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格較低，但是沙盤(pán)做得又十分精美，如果遇到這種情況下，購(gòu)房者就更要注意啦。沙盤(pán)的制作成本是比較高的，制作一個(gè)高檔樓盤(pán)的沙盤(pán)，費(fèi)用可能要花幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)。
越是異常的現(xiàn)象，咱們就越要多一份小心。特別是投資性房產(chǎn)，各種外包裝和宣傳促銷(xiāo)，一定是很到位的，所以，陷阱無(wú)處不在。
